ГЛАВНАЯ О ЖУРНАЛЕ ТЕНДЕРЫ АРХИВ ПАРТНЕРЫ УСЛУГИ РАСПРОСТРАНЕНИЕ КОНТАКТЫ
Приложение 05-06/2017

Главная :: Инвестиции в объекты культурного наследия


 
  Инвестиции в объекты культурного наследия



28 июня 2017 года в Российском аукционном доме (Москва, Хрустальный пер. д. 1) состоялся бизнес-бранч ИД «Коммерсантъ» на тему: «Инвестиции в историю: пятиэтажка, которую никогда не снесут».

Поводом для разговора о необходимости и проблемах инвестиций в объекты культурного наследия и о сохранении исторического облика города послужило пятиэтажное здание в стиле модерн с роскошным фасадом, отделанным камнем и бронзой, построенное в 1903 году по проекту известного архитектора Адольфа Эрихсона. Это тоже, как ни странно, пятиэтажка, однако надежно защищённая от веяний реновационных преобразований. Дом начала прошлого века прошел через время и пространство, меняя владельцев и обитателей. Ранее он принадлежал виноторговцам, о чем свидетельствуют виноградные лозы, обвивающие женские гермы на центральном ризалите. На верхних этажах долгие годы располагалось Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области. Здание, расположенное по адресу: Москва, Столешников пер. д. 7, является прекрасной и, что самое важное, надежной инвестицией не только для владельцев модных бутиков, но и для истинных ценителей Старой Москвы. Помещения, занимающие обособленный кластер (2-5 этажи целиком, и часть первого), предлагаются к продаже. Торги назначены на 14 июля.
Модератором бизнес-бранча выступил главный редактор, «Коммерсантъ-Дом» Андрей Воскресенский.
В мероприятии приняли участие:
- Богданов Роман Владимирович, заместитель руководителя Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество);
- Мирзоян Сергей Михайлович, первый заместитель руководителя Департамента культурного наследия города Москвы - главный инспектор в области государственной охраны объектов культурного наследия города Москвы;
- Кострома Леонид Валерьевич, директор Городского агентства управления инвестициями;
- Хрусталев Александр Анатольевич, председатель совета директоров, НДВ Групп;
- Соловьев Вадим Владимирович, генеральный директор, Распорядительная дирекция Минкультуры России;
- Аверкиев Андрей Владимирович, Министр имущественных отношений Московской области;
- Степаненко Андрей Николаевич, генеральный директор, Российский аукционный дом;
- Кандыбайло Максим Евгеньевич, начальник Управления Генерального плана города Москвы Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы
- Колокольников Андрей, исполнительный директор, Morgan Stanley
- Свен Осмерс, партнер компании KPMG.
Открывая заседание, Р.В. Богданов сообщил, что Минэкономразвития совместно с Росимуществом разрабатывают поправки в Земельный кодекс для устранения юридических противоречий при приватизации объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии: «Здесь у нас есть определенное противоречие. На сегодняшний день мы совместно с Министерством экономического развития подготовили поправки в Земельный кодекс, которые проходят согласительные процедуры в аппарате правительства. Я надеюсь, что в ближайшее время будут внесены соответствующие изменения, и мы получим рабочий механизм по реализации объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии.
У нас на сегодняшний день отчуждение в порядке приватизации объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности или в собственности субъекта, или муниципальной собственности, возможно только с отчуждением одновременно земельного участка. Но по правилу Земельного кодекса земельные участки отчуждаются только на аукционе. А отчуждение объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, осуществляется в порядке конкурсной процедуры. Поэтому мы эти ограничения в Земельном кодексе, соответственно, планируем убрать и в отношении объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, сделать отступление от общего правила».
Отвечая на вопрос модератора, Р.Б. Богданов подчеркнул: «Объект культурного наследия – это всегда объект сложный, всегда объект проблемный. Привлечь на такой объект инвестора не просто. Реставрировать объект в четыре раза дороже, чем построить новый. При этом нужно учитывать, что объект культурного наследия нужно приспосабливать под современные нужды, но его нельзя перестраивать, как бы хотелось инвестору. У собственника всегда будет бремя поддерживать объект в соответствующем состоянии».
Об опыте Москвы в сохранении и восстановлении объектов культурного наследия рассказал С.М. Мирзоян. По его словам 5,5 тыс памятников включены в реестр объектов культурного наследия города Москвы, еще порядка 2 тысяч объектов являются выявленными объектами культурного наследия и в ближайшее время могут пополнить единый реестр.
«Мы провели тотальную инвентаризацию всех объектов культурного наследия. Ее итоги показали, что порядка 250 памятников в Москве находятся в неудовлетворительном состоянии. Из этого числа приблизительно равное количество объектов находятся в федеральной собственности, в собственности города Москвы и в частной собственности», - сообщил С.М. Мирзоян.
Он рассказал о московской программе «1 рубль за 1 квадратный метр». В её рамках аварийные памятники передаются в льготную аренду по цене один рубль за один квадратный метр в год на 49 лет. Инвестор при этом должен восстановить здания за свой счёт.
Эту тему продолжил Л.В. Кострома: «Интерес к программе есть. До пятнадцати участников на один лот. Как правило, мы выставляем отдельно стоящий объект. По нашим оценкам, в те двадцать объектов, которые город передал, частные инвестиции превышают 2 млрд руб.».
Программа приватизации исторических объектов пока не доработана, считает А.А. Хрусталев: «Законодательство настолько сырое, особенно то, что связано с землей, сырее некуда». В прошлом году он рассматривал несколько исторических зданий для инвестиций, но так и не смог ничего подобрать из-за экономической неэффективности. «Восстановление одного из особняков выходило в десять раз дороже нового строительства», - отметил А.А. Хрусталев.
По мнению В.В. Соловьева, в отличие от Москвы, в регионах инвестор не будет вкладывать средства в арендуемый объект, ему нужна только собственность, которую местным чиновникам труднее будет у него отобрать. Кроме того, аренда годится только для объектов, которые находятся в удовлетворительном состоянии, а таких немного.
«Сегодня в Российской Федерации свыше 170 тысяч объектов культурного наследия, 84 тысячи из них – это памятники истории и культуры федерального значения, остальные регионального и местного значения. И только в отношении 15% этих памятников уместно будет сказать, что они находятся в удовлетворительном состоянии. Если взять среднюю цифру, установленную Минкультом – 1 тыс долл. за 1 кв.м., единовременно, для того, чтобы все погибающие памятники спасти, нужно порядка 300 млрд руб. О каком бюджете можно говорить? Ну, конечно же, без бизнеса мы ничего не сделаем.
Каждую весну, после каждого ливня можно отмечать похороны одного из памятников. Мы их теряем безвозвратно. Потому что они стоят без крыш, без фундаментов. Они разрушаются. Это то, что нужно делать сегодня. На 20% увеличивается ежегодно количество памятников, нуждающихся в немедленной реставрации» - заявил В.В. Соловьев.
В своем выступлении А.В. Аверкиев рассказал об опыте реставрации памятников культурного наследия в Московской области: «На территории Московской области довольно много исторических объектов – как правило, это дворянские или купеческие усадьбы, в советское время в них были детские сады, дома отдыха, учреждения, музеи, но так случилось, что потом объекты опустели, стали в какой-то момент никому не нужными и стали разрушаться. Это естественно - когда нет хозяина, любой дом приходит в упадок. Мы увидели это и запустили программу для их восстановления. Многие усадьбы находились в плачевном состоянии, их долгое время разрушали, разворовывали, не было инженерных систем, многие из них – шедевры архитектуры – были руинированы. Суть программы в предоставлении в аренду на 49 лет усадьбы инвестору за 1 рубль за 1 кв.м в год, но эта ставка будет действовать только после того, как инвестор восстановит усадьбу в полном соответствии с историческим обликом, охранными обязательствами, под контролем нашего областного Министерства культуры. Таких примеров уже много – порядка 30 объектов мы уже передали в надежные руки – причем это делается на конкурсной основе. Казалось бы, за три года цифра небольшая, но представьте себе, что сложно найти инвестора, когда нужно потратить не один десяток, а иногда и не одну сотню миллионов рублей на реставрацию. Причем проект движется, есть примеры – можно приехать посмотреть, что было и что стало в процессе восстановления этих объектов. Уже закончена и заработала в Пушкинском районе, селе Талица, усадьба купца Аигина. Инвестор полностью ее восстановил – там будет мини-отель, уже работает ресторан. Этому инвестору будут дополнительно предоставлены прилегающие к усадьбе земельные участки, он планирует сделать там конюшню, планирует маленькую эко-ферму. Это уже реальный проект – можно ехать и смотреть. Все это находится под нашим контролем, мы за этим следим».
А.В. Аверкиев также затронул и тему аукциона по пятиэтажному зданию в стиле модерн «Доходный дом с винным магазином О.Леве», расположенному по адресу: Москва, Столешников пер., д. 7: «Основное условие для приобретения права собственности на этот объект – проведение работ по сохранению. Требования к объекту культурного наследия указаны в акте технического состояния и охранных обязательствах Мосгорнаследия. Продажа помещений запланирована в рамках реализации прогнозного плана приватизации».
О положительных примерах реставрации памятников культурного наследия в Санкт-Петербурге рассказал А.Н. Степаненко.
Предварительную концепцию развития территории бывшей Академии РВСН им. Петра Великого на Москворецкой набережной, презентовал М.Е. Кандыбайло. Согласно концепции, исторические здания комплекса будут сохранены и приспособлены под гостиничную функцию, а сама территория станет проницаемой и многофункциональной.
Комплекс Военной академии перешел городу от Министерства обороны. Общая площадь территории 11 га, она ограничена Москворецкой набережной, улицей Солянка и Устьинским проездом, переходящим в Большой Устьинский мост. В общей сложности здесь расположены порядка 30 строений, 5 из которых являются объектами культурного наследия и 4 представляют собой ценные градоформирующие объекты. Знаковым, в частности, является Воспитательный дом, построенный архитектором Карлом Бланком в 1764-1781 гг. Собственно Академия РВСН находилась здесь с 1938 по 2013 гг.
До настоящего времени территория использовалась в закрытом режиме. Основная задача, как подчеркнул главный архитектор, сохранив все ценное, вернуть ее в городской оборот, развить в плане общественного и социокультурного использования. Основными принципами концепции являются разнообразие функций и сценариев использования территории, а также развитие публичного проницаемого пространства путем формирования центрального бульвара и системы скверов и общественных пространств.
Якорной функцией данного объекта предлагается гостиничная. Два каре с внутренними дворами основного исторического комплекса может занять гостиница и апартаменты. Без изменения контура кровли предлагается задействовать помещения чердаков, например, объединив два верхних этажа в комфортабельные номера или квартиры.
Рассматривается возможность перекрытия внутреннего двора гостиничной части с возведением атриума. Также возможным, но не обязательным в концепции рассматривается устройство подземного паркинга за пределами пятна исторических зданий.
Напротив основного здания со стороны улицы Солянка предлагается коммерческая часть - например, ресторанный центр, фудкорт или фудмаркет. Рядом - блок культурно-образовательного центра. Также предполагается развитие стрит ритейла, интеграция территории с парком «Зарядье» и другими пешеходными маршрутами города, а также внедрение дополнительных функций, например, в виде спортивно-оздоровительного центра, видовых площадок и прочее.
Основной вывод, который могли сделать участники бизнес-бранча, что, несмотря на все сложности и проблемы, инвестировать в реставрацию культурных памятников перспективно.

 
 



 




 

Rambler's Top100
Яндекс цитирования
Яндекс.Метрика

Разработка и поддержка сайта - СМУ-интернет