Недвижимость всегда считалась надежной в плане инвестиций. А уж в сложных экономических условиях она приобретает еще больший вес, и портфели тех, кто желает сохранить значительные средства, пополняются новыми квадратными метрами.
Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова представила текущую ситуацию с другой стороны — с позиции власти и застройщиков. Но и потенциальным покупателям стоит послушать ее советы.
ИЗУЧАЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
— Анастасия Николаевна, ваше ведомство следит за реализацией инвестиционных строительных проектов на территории Москвы. 2022 год отметился бурным приростом жилья. Ожидаете ли вы подобную тенденцию в 2023?
— Добрый день! Хочу сразу отметить, что в 2022 году, по сравнению с 2021-м, мы наблюдали прирост по числу выводимых на рынок проектов. Но называть его бурным я бы не стала. Так, в 2021 году на рынок было выведено 100 000 квартир, в 2022 же — 119 000. Прирост составил 19% и это положительная динамика рынка, свойственная периоду последних лет. При этом, например, в прошлом году в период с апреля по июль мы наблюдали определенный подъем рынка, в то время как в 2021 году в апреле, мае и июле наблюдался спад активности. И только июньские показатели 21 и 22 годов примерно сопоставимы.
В целом же минувший год можно условно разделить на три периода. Завершение первого квартала пришлось на период неопределенности, мы увидели первые падения продаж. С апреля по июль, как я уже говорила, наблюдался отложенный всплеск новых проектов в связи с ростом покупательской активности: граждане интенсивно покупали квартиры, к тому же снизилась ставка льготной ипотеки. С августа активность в запуске новых проектов снизилась из-за санкционных и рыночных обстоятельств — прогнозировать цены стало сложнее. Конкуренцию составил вторичный рынок, где отмечался рост предложения. В ноябре и декабре вновь наблюдалась тенденция к росту в связи с продлением программы льготной ипотеки. Все эти факторы привели к сохранению положительной годовой динамики.
Еще один показатель, наглядно иллюстрирующий отсутствие бурного прироста — это объемы одобренного жилья на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) г. Москвы, возглавляемой Мэром города Сергеем Собяниным. Если сравнивать показатели 2022 и 2021 годов, то можно сказать, что они сопоставимы. Так, в 2021 году было одобрено строительство более 18 миллионов квадратных метров жилья, а в 2022 эта цифра составила почти 17 миллионов «квадратов». То есть роста нет, но и уменьшения сильного мы не наблюдаем. В целом сохраняется общая положительная динамика еще с 2020 года.
Что касается сохранения положительной тенденции в 2023 году, то в нынешних условиях прогнозировать что-либо сложно. В прошлом году застройщики вывели на рынок много новых проектов, большинство из которых, в связи со снизившейся покупательской способностью населения, не были реализованы. Поэтому в этом году инвесторы, скорее всего, будут продавать их, и новые проекты будут представлены по минимуму. Тем не менее рынок, как это уже бывало не раз, скорее всего быстро восстановится. Тем более, что в земельном портфеле инвесторов, судя по решениям ГЗК, присутствует много новых проектов. И если будут складываться благоприятные экономические условия и стабилизируется покупательская способность населения, новые проекты смогут появиться на рынке и в 2023. К тому же, хочу напомнить про поручение Президента России о ежегодных объемах ввода жилья в размере 130 миллионов квадратных метров. Их никто не отменял, и нам важно стремиться к выполнению этого поручения.
— Можно ли говорить о полном переходе на эскроу-счета на рынке долевого строительства?
— На сегодняшний день в рамках «старой» схемы, когда средства дольщиков напрямую привлекает застройщик, в Москве строится 63 объекта недвижимости. В рамках этих проектов возводится около 3,3 миллиона квадратных метров. По «новой» схеме с использованием эскроу-счетов строится более 27 миллионов квадратных метров жилья и нежилья. Таким образом, мы видим, что объем недвижимости, которая строится не по схеме проектного финансирования, планомерно снижается.
Все же говорить о полном переходе на работу по «новой» схеме пока нельзя. На проекты «старой» схемы сейчас приходится более 17 000 договоров участия в долевом строительстве. Конечно, эта цифра постоянно снижается: часть объектов «старой» схемы получают ввод. Но тем не менее, она все еще остается весьма существенной. Наблюдается явная тенденция к тому, что со временем эскроу-счета полностью заменят любые другие виды финансирования, и все объекты долевого строительства будут возводиться в рамках проектного финансирования.
ИЩЕМ РИСКИ И ДОСТОИНСТВА
— 1 января 2023 года прекратил свое действие мораторий на проверки застройщиков. Будет ли сложно вновь влиться в режим?
— Для начала хочу отметить, что большинство установленных еще в 2022 году ограничений на проведение контроля сохранило свое действие и на 2023 год. Вместе с тем Правительство РФ уточнило основания для проведения внеплановых проверок. Теперь мы будем их проводить при участии органов прокуратуры в тех случаях, когда застройщики не соблюдают требования законодательства о долевом строительстве.
И здесь хотелось бы обратить внимание, что несмотря на действующий в 2022 году мораторий на проверки, мы, как контролирующий орган, не могли себе позволить снизить бдительность за деятельностью застройщиков и использовали все разрешенные законодательством методы контроля.
В наступившем году мы продолжим осуществлять дистанционный контроль и комплексную оценку информации, которую застройщики публикуют в ЕИСЖС, на сайтах, в социальных сетях и мессенджерах. Это дает нам возможность в любых условиях следить за дисциплиной и качеством работы застройщиков, одновременно не мешая им.
За время бесконтактных мероприятий мы накопили достаточный объем сведений о застройщиках и их проектах, который теперь позволяет нам определить наиболее высокорискованные проекты, в отношении которых следует провести документарные проверки.
Также в 2023 году мы не планируем снижать темпы профилактической работы с застройщиками. В частности, специалисты Комитета проводят в отношении застройщиков профилактические визиты, в ходе которых им разъясняются обязательные требования к их деятельности и последствия их нарушения. Мы прилагаем все усилия, чтобы исключить риски для дольщиков.
— Девелоперы активно заключают договоры с городом на обеспечение жилой застройки социальными объектами. Какие из компаний стали самыми «социально-ориентированными»?
— Да, работа в этом направлении ведется активная. На сегодняшний день мы с инвесторами заключили уже 55 договоров участия, предусматривающих строительство соцобъектов за их счет и передачу таких объектов городу. В рамках этих договоров городу будут переданы 106 образовательных объектов на 42 025 мест. Из них 43 школы на 28 410 мест и 63 детских сада на 13 615 мест.
Девелоперы, которые принимают на себя такие обязательства, прежде всего заинтересованы в повышении уровня продаж в своих проектах. Ведь они понимают, что с бесплатными образовательными организациями у них больше шансов завоевать доверие покупателя.
В лидерах по заключенным договорам сейчас три компании — это Capital Group, у которых 12 договоров на 5 школ и 11 детских садов, ПИК с 7 договорами на 5 школ и 8 детских садов и Группа «Самолет», заключившая 6 договоров на 3 школы и 7 детских садов. Уверена, в этом году прибавятся новые инвесторы, а кто-то из уже присоединившихся к нам пополнит свой список новыми объектами для города.
— Насколько строго контролируются сроки ввода социальной инфраструктуры?
— Договоры участия инвесторов в обеспечении жилых застроек социальными объектами включают в себя несколько обязательных условий. Одним из них, конечно, является срок ввода объекта. Это задокументированная дата, от которой застройщик уже не может отступить.
Однако мы понимаем, что отставание все же может возникнуть. Причины могут быть совершенно разными. На случай, если сроки сдвигаются по вине инвестора, договором предусмотрено взыскание с него штрафа. Но за два года действия нового механизма нам не приходилось применять штрафные санкции.
Отдельно хочу подчеркнуть, что вводить и передавать городу социалку до первых домов тоже не логично. Городу просто не целесообразно содержать сад или школу в пустом жилом квартале. А как только первые дома заселены — конечно, образовательные объекты должны начать принимать детей. Поэтому Мэр Москвы, выезжая на объекты жилой застройки, сразу обращает внимание на то, сколько домов уже построено в новом проекте, сколько еще планируется жилья и когда запланирована сдача сада или школы.
ПОДБИРАЕМ ЛОКАЦИЮ И МАТЕРИАЛЫ
— В последнее время инвесторы стремятся создать для своих проектов нативную базу стройматериалов и комплектующих. Вышли ли основные игроки на «проектную» мощность, или все еще есть проблемы с импортозамещением и поставками?
— Работа по импортозамещению ведется в столице не первый год, и толчком для развития этого направления изначально были чисто экономические цели. В дальнейшем, как мы видим, они приобрели стратегическое значение и результат не заставил себя ждать: на место производителей, покинувших российский рынок, охотно пришли другие. На сегодняшний день оборудование и материалы столичные застройщики импортируют из дружественных стран, на импортные стройресурсы приходится незначительная доля.
Сложности вызвала замена импортных дорогостоящих отделочных материалов в проектах класса «бизнес» и выше — руки «связывают» требования договора. Еще некоторое время потребуется на налаживание поставок насосов и в целом инженерных систем. Однако это я уже не считаю проблемой, скорее остаточными сложностями. Ведь, если бы девелоперы не справились с заменой основного объема материалов и комплектующих, уже сейчас мы бы столкнулись с просрочками и срывами сроков реализации проектов. Имеющиеся сейчас нарушения сроков по отдельным проектам не носят массового характера.
ИСКЛЮЧАЕМ ПОДВОДНЫЕ КАМНИ
— А сколько проблемных объектов и пострадавших граждан осталось в Москве?
— Ежедневно мы ведем работу по восстановлению прав обманутых дольщиков. Задача эта сложная, точечная, требующая индивидуального анализа и подхода. Те, кто занимался проблемными объектами, знают: легче построить объект «с нуля», чем достраивать после другой компании. Нужно оформить и переоформить огромный объем документации. Многие долгострои изначально проектировались десятилетие назад — разумеется, за это время меняются требования и нормативы, в том числе к пожарной безопасности. Однако нас это не пугает, и мы продолжаем планомерную работу в этом направлении.
Итак, что мы имеем на сегодняшний день? Сейчас в «Дорожной карте» проблемных объектов Москвы числится 21 адрес, по которым предстоит восстановить права 6 836 граждан. Проблемы обманутых дольщиков могут решаться разными способами.
Где-то жилой комплекс достраивается за счет средств, выделенных из городского бюджета, силами городских застройщиков. Где-то работы завершают инвесторы. А в некоторых случаях принимается решение о предоставлении компенсационных квартир в других жилых домах.
При этом все проекты, которые сейчас в стройке, планируется ввести в эксплуатацию в соответствии со сроками, которые установлены Правительством Российской Федерации. Хочу отметить, что в ближайшее время будут введены оставшиеся два жилых корпуса № 30 и № 28/29 самого крупного московского долгостроя – ЖК «Царицыно» и в дальнейшем объект будет исключен из «Дорожной карты».
Всего с 2011 года мы решили проблемы 25 487 обманутых дольщиков. Это больше, чем население некоторых московских районов! И, главное, что благодаря слаженной работе города под руководством Сергея Собянина, за последний квартал в «Дорожную карту» не попал ни один новый адрес.
— Дайте совет нашим читателям: что стоит учесть при покупке «квадратов» в столице сегодня? Квартира или апартаменты?
— Начну с того, что правовой статус апартаментов до сих не урегулирован и жильем такие помещения не являются. Это первое, что должен знать их потенциальный покупатель. Я неоднократно и последовательно предупреждала покупателей апартаментов о возможных рисках. Если человеку нравится проект, если он доверяет застройщику, нравится благоустройство, рядом расположена необходимая ему инфраструктура — конечно, он может инвестировать свои деньги в апартаменты. Однако необходимо помнить, что апартаменты – это нежилые помещения.
В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Расчет стоимости услуг ЖКХ производится как по нежилому помещению, что может стоить дороже, чем в жилых комплексах. Нормативы по обеспеченности жилья местами в школах и детских садах в данном случае также не применяются.
Напомню, что Закон о банкротстве исключает из состава дольщиков покупателей нежилых помещений площадью более семи квадратных метров, в том числе апартаментов. Это значит, что в случае банкротства застройщика покупатели могут лишь заявить денежное требование к девелоперу.
Рекомендуем гражданам при покупке апартаментов проанализировать документы по проекту, разрешение на строительство, проектную декларацию. Под видом апартаментов иногда продаются производственные помещения-лофты, а работы по перепланировке и переоборудованию помещений проходят при этом без оформления необходимых разрешительных документов и контроля со стороны надзорных органов. Разумеется, законом о долевом строительстве покупатели таких лофтов не защищены.
Что касается квартир. Да, мы видим, что сейчас на рынке долевого строительства жилья все максимально прозрачно. Этому, конечно, способствует и новая форма проектного финансирования. Деньги дольщиков хранятся на счетах эскроу, и, если вдруг у застройщика что-то пойдет не так, дольщик сможет их забрать. Однако и в этой ситуации есть определенные подводные камни: пока объект строился, цена на квадратные метры повысилась. И, забрав свои деньги со счета, спустя, например, два года, гражданин не сможет приобрести на них равноценное жилье. Чтобы минимизировать риски, потенциальным покупателям квартир необходимо выбирать проверенного застройщика, который хорошо себя зарекомендовал, и проверить наличие разрешительной документации.
Также покупателю нужно быть внимательным при заключении с застройщиком договора переуступки. Да, они не запрещены законом, но могут сыграть злую шутку.
Например, аффилированная застройщику компания заключает ДДУ по минимальной цене. Но именно эта сумма поступит на счет эскроу в банке. Гражданин же, когда покупает квадратные метры по договору переуступки, конечно, платит гораздо более высокую цену. И если, например, он захочет вернуть деньги за покупку, то получит только первоначальную стоимость квартиры, которая лежит на счете эскроу, а не ту, которую он заплатил.
