Назад
Балконная реформа: что ждать
11 апреля 2022
692

Балконная реформа: что ждать

С 1 марта 2022 года в России вступили в силу Новые правила пользования жилыми помещениями. Можно сказать, что законодательная инициатива всколыхнула настоящие балконные споры. Кто-то всерьез озаботился, как будет реализовываться норма и ищет ответы на вопросы: можно ли теперь считать остекление балкона перепланировкой и в каких случаях нужно согласовывать те или иные работы на лоджии или балконе?

Поговорим с экспертами о том, каковы сегодня тренды в «балконной» архитектуре, вернула ли пандемия моду на балконы и лоджии, приведем примеры, когда балкон выступает как важная архитектурная деталь, способная существенно изменить облик всего проекта.

 

Меняем правила

Итак, новые правила пользования жилыми помещениями устанавливают штрафы за проведение ряда работ, не имеющих согласования с соответствующими инстанциями.

Как отмечает Андрей Окулов, руководитель технического отдела VEKA Rus, до введения сегодняшних правил пользования жилым помещением при перепланировке квартир на остекление балконов ограничения не распространялись, за исключением нескольких положений. В их числе: остекление ветхих и старых домов; соблюдение пожарной безопасности в случае, если остекление балкона нарушает пожарную безопасность — к примеру, балкон имеет выход к общедомовой пожарной лестнице; остекление зданий, которые являются памятниками архитектуры или представляют историческую ценность, когда такие действия нарушают внешний вид. Но, по его утверждению, до сих пор эти требования соблюдались не всегда и не везде.

— Применение новых правил пользования жилыми помещениями должно урегулировать эти вопросы. Владельцы квартир в многоэтажных жилых домах по-прежнему имеют право без согласования производить замену старых окон и балконных дверей на новые, используя разрешенные материалы, устанавливая двойное остекление, утепляя стены. Правда, в том случае, если ремонт может повлиять на изменение облика здания или планируется переустройство, работы придется согласовать с управляющей компанией. Стоит сказать, что действия новых правил теперь коснутся и юридических лиц — собственников помещений. Контроль над выполнением возлагается на региональные ведомства, которые и должны регулировать данный рынок. Как будет работать обновленный закон в реальности можно только предполагать. Чтобы провести работы законно, необходимо получить от компании, которая займется остеклением балкона, проект перепланировки, сертификаты на материалы, расчет статики. Балконы, которые были остеклены до вступления правил в силу, переделывать не придется, — отмечает эксперт.

 

От защиты до украшения: путешествие во времени

Сделаем отступление — обратимся к истории вопроса. Балконы, как свидетельствуют источники, родом из далекого Средневековья. В те времена функции у них были чаще всего оборонительного характера. Многие из них выступали как фортификационные детали — тяжелые монолитные конструкции размещали на надежных контейнерах над крепостными воротами. Позже жители, значительно облегчив и придав им изящества, начали украшать балконами фасады своих домов.

В эпоху готики появился новый тип балконов, напоминающих корзину. Архитектурное многообразие существенно расширили Ренессанс и Венецианская эпоха: сначала на балконах появились ограждения из металла, кронштейны в виде зверей и людей, а также ажурные металлические решетки, сложный рисунок кованых перил. Балконы в это время становятся необыкновенно изящными.

В Россию они пришли довольно поздно и поначалу выступили атрибутами царских палат. Широкое распространение в нашей стране эти архитектурные конструкции получают только в конце XIX века — ими активно стали украшать доходные дома. И сегодня, гуляя по старой Москве, можно полюбоваться красотой и изяществом балконов в стиле модерн или эклектики. Здесь и барочные кружева, изящные детали и причудливые узоры, сотканные в полотно замысловатых сюжетов.

Сегодня балконы стали почти непременным атрибутом жилых, и не только, зданий в России и Европе. Например, всем известные французские балконы, украшенные цветами и ажурными решетками, встречаются не только на родине, но и в российской действительности. И в целом, можно найти великое разнообразие балконных форм, дизайна и размеров.

 

Балконы бывают разные

Поскольку многие ставят знак равенства между балконами и лоджией, для начала определимся с понятиями. Балкон — это выносная конструкция. Название произошло от слова «балка», и первоначально эта архитектурная деталь представляла собой именно выступ у окна. В дальнейшем балкон получил ограждение и увеличение в объеме. Сейчас он представляет собой бетонную плиту, выступающую за пределы фасада дома, и имеет ограждение по периметру — парапет. По ГОСТ балкон не может быть шире 1,5 метра. Его часто называют эркером. Разновидностей балкона достаточно много. Так, они могут различаться по конструктивным особенностям: приставные, навесные, пристроенные, с внешними опорами, на консольной железобетонной плите. И опять же приведем в пример упомянутый нами французский балкон.

Теперь о лоджии. Это помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны. Слово происходит от итальянского loggia и переводится как «беседка» или «крытая галерея». Лоджии бывают встроенными или выносными, прямоугольными или угловыми. Кроме того, существует гибридный вид. При этом все они сохраняют конструктивные отличия от балконов, проектируются с остеклением и без.

Казалось, чем сегодня могут удивить балконы и лоджии? Кто-то твердо стоит на позиции, что балкон — неотъемлемая и очень важная часть современного жилья. Другие по-прежнему на стороне тех, кто считает, что это лишняя деталь и место для сбора ненужных вещей. Так ли это? И может ли эстетическая функция этой архитектурной единицы доминировать над практической, функциональной? Одно совершенно точно: лоджия и балкон вполне могут стать актуальным предметом дискуссии современных архитекторов и урбанистов. Среди них право на голос имеют и эстеты, ратующие за главенство красоты, и прагматики, которые видят в этом возможность увеличить площадь, создать здесь кабинет, оранжерею или даже мини-версию тренажерного зала.

DSC04824.jpg

Поэтому самое время подойти к ответу на вопросы: стоит ли после вступления в силу новой нормы отнести остекление балконов к перепланировке? И какие работы теперь подлежат обязательному согласованию?

По мнению Виталия Волохина, Проектный институт №2 (ГАП проектов ЖК «Героев» и ЖК «Столичный»), требования к остеклению балконов с выходом новых правил пользования жилыми помещениями не изменились. Это как не было перепланировкой, так и остается.

— Работы на балконе я бы разделил на те, которые не требуют согласований, и те, которые не подлежат согласованию. Остекление балконов в большинстве случаев не требует согласований (за исключением отдельных, специально оговоренных случаев). Во многом из-за этого остекление часто имеет бессистемный характер и портит внешний вид жилого дома. Поэтому, я считаю, что необходим базовый набор требований к остеклению балконов, выполнение которых на добровольной основе изменит ситуацию в лучшую сторону. Примером могут служить современные новостройки, остекленные в едином стиле, со специально отведенными местами для кондиционеров на фасаде, огороженными одинаковыми решетками, — отмечает спикер.

Конечно же, в отношении домов-архитектурных памятников следует действовать с особой осторожностью. И здесь эксперты единодушны — стеклить в них балконы нельзя, за исключением редких случаев.

— В домах, которые являются памятниками архитектуры и принадлежат к культурному наследию, остекление балконов запрещено, так как это портит архитектурный облик здания. Исключением может быть ситуация, когда остекление появляется в рамках реконструкции в соответствии с новым архитектурным замыслом, который проходит предварительные согласования в Департаменте культурного наследия. Либо если памятником архитектуры является здание с изначально остекленными балконами. Но, насколько мне известно, таких объектов в списках культурного наследия не существует, — разъясняет Виталий Волохин.

 

Активный элемент

Согласимся с мнением, что балконы (в большей степени) и лоджии (в меньшей) — это активный архитектурный элемент, который сильно влияет на архитектурный облик. С их помощью можно как спасти безнадежный фасад здания, так и безнадежно испортить удачный. Но, помимо эстетической стороны вопроса, есть и практическая, которая регулируется нормативами. Так, сейчас балкон в большей мере предусматривается в обязательном порядке как аварийный выход с зоной безопасности при пожаре. Поэтому наличие балкона — это прежде всего необходимость. И умение правильно его вписать в концепцию фасада — одна из задач проектировщика.

Поищем ответ на вопрос, могут ли несанкционированные переустройство и перепланировка существенно повлиять на эстетическую сторону, безопасность и в целом на архитектурный проект?

— Ничто не выглядит так неряшливо, как разномастно остекленные балконы или лоджии многоквартирного дома, — убежден руководитель технического отдела VEKA Rus. — Непроектное остекление влияет и на безопасность. Стремление сделать лоджию или балкон полноценной частью отапливаемого помещения (помимо того, что это в ряде случаев может быть просто противозаконно) без проекта и правильно сделанных расчётов может привезти к тяжёлым последствиям, вплоть до обрушения.

Требования к перепланировке и переустройству давно всем известны и должны четко выполняться.

— Если говорить про техническую сторону, то здесь относительно все просто — любые выполняемые работы не должны нарушать конструктивную целостность здания, ухудшать потребительские характеристики здания и оказывать негативное влияние на соседей, — считает Виталий Волохин. — Что касается эстетики, то у каждого она своя и, к сожалению, долгое время никак не регламентировалась. Поэтому мы видим остекленные в стиле «бразильских фавел» жилые дома, где каждый мыслил только в рамках своей квартиры и финансовых возможностей. В последнее время ситуация серьезно изменилась. В современных новостройках чаще всего либо уже предусмотрено остекление в едином стиле, либо этот вопрос контролируется через управляющие компании. Не всем это нравится, но с точки зрения эстетики восприятия жилого дома — это плюс.


О трендах балконных

Долгое время балкон воспринимался не более чем техническое дополнение к квартире. Но сегодня у потребителей, а затем и в запросах девелоперов такие помещения получают новую ценность, которую еще более отчетливо многие осознали во времена пандемии. Когда мы все были ограничены в передвижениях, именно балкон оказался той самой прогулочной зоной, вожделенной свободной территорией и связью с внешним миром. Поэтому все активнее идет процесс переосмысления как функций балконов и лоджий, так и подходов к их проектированию.

Итак, мы принимаем, что балконы и лоджии являются важной частью фасада здания и сильно влияют на его восприятие. В отношении них, подтверждает Андрей Окулов, точно также работают правила проектного и архитектурного дизайна — симметрия и асимметрия, ритм, цвет, форма. Балконы и лоджии не могут существовать отдельно от здания, но их конструктивное решение и оформление могут играть чрезвычайно важную роль в его визуальном восприятии. Самый скучный фасад может заиграть совершенно новыми красками и зазвучать свежо и оригинально, если сделан правильный акцент на балконах и лоджиях.

И, возвращаясь к вышесказанному, вполне логично задаться вопросом, актуализировал ли covid-19 моду на балконы и лоджии, которыми некоторые застройщики поступились?

— Балкон или лоджия были и остаются для российских потребителей значимыми критериями при выборе жилья. Они присутствуют даже в проектах эконом-класса. Можно сказать, что пандемия никак не повлияла на отношение россиян к этой части фасадов зданий, — считает Окулов.

272dc01216935e77657c02400b.jpg

В свою очередь Волохин убежден, что моды на балконы как не было, так и нет. В условиях пандемии люди больше озаботились относительно изолированными рабочими местами в своих жилых квартирах. Зачастую эти места оборудуются именно на балконах. Увеличение полезной площади квартиры за счет балкона было актуально всегда. Между пандемией и покупкой квартиры с балконом нет причинно-следственной связи, считает эксперт.

Давайте более внимательно рассмотрим тренды в «балконной архитектуре» сегодня.

— Тренды таковы, что застройщики в своих проектах стараются отказываться от балконов. Вопросы пожарной безопасности решаются компенсирующими мероприятиями, а в остальном — дома без балконов обходятся дешевле в строительстве. Кроме того, отсутствие балконов гарантирует, что их не остеклят и тем самым не испортят внешний вид жилого дома. Но в своих проектах, которые мы проектируем совместно с «Главстрой Регионы», мы идем вразрез с трендами и предусматриваем балконы во всех квартирах. С нашей точки зрения наличие летнего помещения в квартире дает возможность ее жильцам оказаться на свежем воздухе, не выходя из квартиры, что в современном густо застроенном городе очень важно, — говорит представитель Проектного института №2.

019KISSEXTERIOR.1506589574.0136.jpg

К сегодняшним трендам Андрей Окулов причисляет крупноформатные конструкции, раздвижное остекление, отказ от излишнего декора, использование минималистичной колористики сдержанных серых тонов.

 

А как у них?

Есть ли шанс прижиться в России европейскому опыту, когда собственники многоквартирных домов через общее собрание определяют единую концепцию застекления на общем собрании либо принимают решение привести общий вид к первоначальному проекту здания? На этот вопрос у наших экспертов мнения несколько расходятся.

Повсеместно этого не произойдет никогда, считает Виталий Волохин. Но локальные случаи такого взаимодействия жильцов, объединенных общей целью, будут обязательно. Уже сейчас есть примеры, когда жители домов создают добрососедские клубы, формируют комьюнити, через которые не только решают общие вопросы, но и влияют на работу управляющих компаний и даже застройщиков.

Солидарен с коллегой и Андрей Окулов, который отмечает, что в теории — да, европейский опыт может служить примером, но на практике вряд ли это будет реализовано.

Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан», напротив говорит о том, что этот опыт активно приживается в России, поскольку он основан на идее, касающейся правового регулирования любого здания, в котором у помещений различные собственники.

— Как собственник вы логично хотите, чтобы фасад выглядел гармонично, а не был переполнен кондиционерами и пестротой цветовых или планировочных решений (это очень сильно влияет на стоимость помещения, кстати), — отмечает эксперт. — Во многом именно поэтому в Европе и действует безусловное право контролировать внешний вид дома и менять его только при условии единогласного решения. В России подход не такой строгий: нет требования единогласия и нет какого-либо прямого упоминания «права на внешний облик дома» в ЖК РФ. Но вопрос регулируется достаточно серьезно, объясню почему. Во-первых, данный вопрос может быть принят в рамках общего собрания стандартным большинством, согласно ст. 44-45 Жилищного кодекса РФ. Однако, возникает проблема с исполнением такого решения. В судебной практике пока таких дел немного, и они касаются не решения собрания, а в целом защиты права на внешний облик здания.

Во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) заинтересованы в том, какой внешний облик имеет их собственность.

Многочисленные кондиционеры, перепланировки балконов (порой довольно творческие), отсутствие единообразия в цвете и виде окон портят внешний вид зданий, снижают стоимость помещений в нем и, тем самым, нарушают интересы сособственников на гармоничный внешний облик здания и в целом право определять его.

c6afd1e37c08a597b893dbaf645f6eed--architect-design-the-box.jpg

В-третьих, проектная документация или само здание может быть защищено правом интеллектуальной собственности. Например, архитектор обладает авторским правом в отношении проекта здания, чертежей, макетов, изображений (п. 1 ст. 1259 ГК РФ), а значит, также может требовать сохранения его неизменного облика. Более того, здание или его элементы (фасад) могут выступать объектами патентных прав в качестве промышленного образца, охраноспособность которого распространяется на внешний вид здания (ст. 1352 ГК РФ).

Подводя итог, Россия движется в верном направлении, застройщики все чаще устраивают публичные обсуждения о внешнем виде будущих зданий, предусматривают в проектах ЖК отдельные ниши для кондиционеров, предлагают едино­образные варианты остекления балконов и лоджий в квартирах.  

Копировать ссылку
Автор материала: Наталья Черкасова
Читайте также
multiple picture
Король Лев
10 февраля 2022
1064
multiple picture
Рекорд за рекордом
10 февраля 2022
1176