Вопрос «что нам стоит дом построить» — далеко не из числа праздных. В поисках ответа на него рождаются решения, которые позволяют снизить цену за счет технологии, а также сократить сроки строительства, а это опять-таки очевидная экономия.
В материале речь пойдет о модульном строительстве, которое можно смело назвать одним из шагов по поддержке отрасли в непростые времена, плюсах и минусах, а также перспективах развития технологии.
В поддержку отрасли
Еще год назад Министерство строительства и ЖКХ РФ утвердило свод правил проектирования зданий из крупных модульных конструкций, а также план мероприятий («дорожную карту») по развитию технологии. Недавно ведомство подтвердило: в России будет обеспечено широкое внедрение модульного строительства. С этой целью приказом Минстроя России от 26 октября 2022 года создана межведомственная рабочая группа, в состав которой вошли замглавы Минстроя Сергей Музыченко и руководители нескольких департаментов ведомства, представители МЧС, Минобороны, Минздрава, Минспорта, Росстандарта, ФАУ «ФЦС», Главгосэкспертизы, Фонда ДОМ.РФ, отраслевых ассоциаций, крупнейшие префаб-производители.
Давайте разберемся, что это за технология и уточним терминологию. Слово Валерию Теличенко, президенту НИУ МГСУ, председателю Общественного штаба по контролю за реализацией Программы реновации. «Модульное строительство является нетрадиционным видом строительных технологий, в отличие от формирования конструкций здания, например, из монолитного бетона или штучных материалов. Модульное строительство — вид крупноблочного, когда в блок может быть собрано несколько модулей. Крупноблочное строительство — уникальное, в отличие от модульного, где модуль — унифицированный блок, который может повторяться на объекте многократно. Преимущество модульного строительства заключается в том, что модуль создается в заводских условиях, когда на производство не влияют погодные условия и другие воздействия, при этом инженерные коммуникации также сразу прокладываются в стационарных условиях производства. На строительной площадке остается только смонтировать модули. Это экономит время и трудовые ресурсы», — говорит Валерий Иванович.
Как видите, выгода от использования «домашних заготовок» очевидна.
Генеральный директор Knauf Prefab Construction Михаил Гец убежден, что разнообразие технологий, материалов, инженерных решений, применяемых в модульном домостроении, в определенной степени стимулировали развитие строительной отрасли. «Санкционное давление сказалось не на модульном домостроении конкретно, а на строительной отрасли в общем: происходит замена производителей, поставщиков. Выбор доступных решений может сокращаться. С другой стороны, происходит локализация производства, что является несомненным плюсом. Один из главных вызовов современного строительства — быть ближе к потребителю. Здания должны сочетать гибкость и удобство решений, иметь развитые инженерные системы, коммуникации, соответствие экологическим стандартам, например, в части энергопотребления. Модульное строительство соответствует этим параметрам и позволяет закладывать необходимые решения еще в процессе производства модулей на заводе», — так он комментирует этот вопрос.
Модуль был, модуль есть
Историю вопроса каждый эксперт трактует по-своему. Кто-то ведет отсчет еще с советских времен, другие уверены — это достижение последних лет. Так, Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park), считает, что рынок модульного строительства возник в России относительно недавно, чуть более пяти лет назад. После ввода проектного финансирования и эскроу-счетов себестоимость реализации девелоперских проектов возросла, и застройщики стали задумываться о снижении затрат. В связи с этим бизнес стал обращать более пристальное внимание на технологию модульного строительства, позволяющую ускорить темпы строительства и сократить затраты. Хорошим подспорьем для отрасли стали prefab-технологии, представляющие собой передислокацию ряда строительных процессов на производственные площадки. «В прошлом году в РФ впервые были утверждены правила проектирования зданий из крупных модульных конструкций. Подобные конструкции использовались для устройства лифтовых шахт и санузлов еще в советское время, однако методы того времени уже устарели. Минстрой призвал учитывать зарубежный опыт при разработке и внедрении технологий производства крупногабаритных модулей», — рассказывает Дмитрий. И делает предположение, что с учетом потребностей рынка в ближайшие годы модульные технологии станут обыденностью, как уже произошло с технологиями информационного моделирования. Несколько лет назад они считались абсолютным новшеством, а теперь их использование — уже вопрос конкурентоспособности.
В советские времена отсылает Татьяна Карягина, кандидат архитектуры, директор по продукту РКС девелопмент: «Первое модульное производство зданий возникло в нашей стране в 1950-е годы. Например, первые блочные здания серии I-510 в Москве возведены в 1957-м. Но тогда у блочного производства были существенные недостатки: негерметичные стыки, несовершенность монтажа. В результате возникали неконтролируемые протечки в швах и на кровле».
Считать изготовление модулей на заводах или префабов новой технологией можно только из-за применения материалов другого состава, убежден Владимир Лозенко, основатель «Фабрика Каркасов ЛСТК»: «На деле же мы возвращаемся в СССР, так как давно имели дело с модульными бетонными или панельными зданиями, а также часто изготавливали бетонные готовые санитарные кабины».
Не относит технологию к новому времени и Александр Леушин, владелец и основатель Строительного холдинга «Сенатор»: «Этой идее уже довольно много лет. Такие технологии в первоначальном их варианте начали внедрять еще в советские времена в эпоху массового домостроения, когда в короткие сроки надо было решить вопрос с недостатком жилья для населения».
Быстро, качественно, бюджетно
Поговорим о преимуществах или недостатках модульного домостроения и о том, готовы ли девелоперы активно внедрять технологию.
Достоинств много, считает Дмитрий Голев. Это быстрые сроки возведения, возможность быстрой разборки элементов при изменении планировочных решений, монтаж без использования тяжелого кранового оборудования, нередко — наличие встроенных оборудования и мебели. «По подсчетам экспертов, двадцатиэтажный модульный дом может быть построен меньше, чем за месяц. При этом существенно сокращаются и затраты застройщика, если сравнивать их со строительством монолитных и даже блочных домов. Вместе с тем есть ряд факторов, удерживающих девелоперов от развития модульного домостроения. Среди них — сохраняющаяся консервативность рынка, дефицит квалифицированных кадров, нехватка производственных мощностей, отсутствие поддерживаемых государством площадок для взаимодействия девелоперов и производителей модульных конструкций. Но, невзирая на трудности, модульное строительство будет набирать обороты, благодаря ключевым преимуществам, касающимся скорости и экономичности», — уверен эксперт.
Поддерживает коллегу и Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»: «Модульные технологии повышают эффективность строительства путем интеграции процессов проектирования, производства и строительства и не вредят архитектурной выразительности. Кроме того, модульные проекты экологичнее прочих за счет меньшего расхода стройматериалов и сокращения объема отходов».
Больше плюсов, чем минусов выделяет и Михаил Гец: «Это скорость строительства и гарантированное качество заводского производства, поскольку до 85% будущего здания делается на заводе, включая прокладку инженерных коммуникаций и внутреннюю отделку. Этот процесс также позволяет сократить количество рабочей силы и избежать возможных ошибок при работе на строительной площадке. Модульное домостроение дает возможность с большой точностью планировать бюджет и избегать непредвиденных трат, часто возникающих уже в процессе строительства. Монтаж модулей возможен в любое время года вне зависимости от погодных условий благодаря отсутствию мокрых строительных процессов. Однако стоит учитывать, что модульное строительство требует определенную квалификацию и опыт в проектировании. Поэтому лучше выбирать проверенных производителей, которые сотрудничают с сертифицированными строительными бригадами. За счет сокращения сроков строительства при использовании модульной технологии приблизительно в два раза, заказчик, использующий заемные средства, экономит на выплате банковских процентов (экономия минимум 7% при годичном опережении графика строительства). Мы наблюдаем постоянно растущий интерес к модульному строительству как со стороны девелоперов, так и со стороны государства. Крупные девелоперы активно применяют технологию, банки предоставляют льготные ипотечные программы на строительство из готовых домокомплектов».
Еще один положительный фактор — минимизация вреда для природы. «К примеру, при строительстве дома из кирпича или пеноблоков должна вырубаться территория под строительную площадку, разгрузку и хранение стройматериалов. Модульное жилье можно разместить на свайно-винтовом фундаменте со стальной обвязкой, который минимально травматичен для почвы и природы вокруг. Кроме того, плюсом таких строений являются их мобильность и автономная эксплуатация, ликвидность без привязки к местоположению», — поясняет главный архитектор федерального мастер-девелопера «ПроГород» (ВЭБ.РФ) Наталья Наумова.
В число плюсов попадают возможность повторного применения, отсутствие непредвиденных расходов, лучшее качество стыков, которое обеспечивает заводская сборка или подготовка элементов, по сравнению со сборкой на участке и более высокая скорость монтажа. «Основное преимущество в многоквартирном строительстве — уменьшение затрат не только на стройку, но и на проектирование. В модульном домостроении создаются готовые модули правильной размерной линейки под жилые и коридорные модули нормативных размеров, соответствующие современным требованиям по площади, правильным пропорциям жилого пространства, эргономическим требованиям, расстановке достаточного количества мебели», — говорит директор по продукту РКС девелопмент. А вот среди недостатков Татьяна Карягина отмечает невозможность вносить изменения в проект, что приводит к сильному удорожанию и нарушению технологичности, потоковость процесса производства, что исключает индивидуализацию зданий, а также большой вес изделий и ограничения по доставке и по размерам модулей.
Перспективы развития модульного домостроения диктует рынок, на котором сейчас полная неопределенность, убежден Александр Леушин. «Для развития этих технологий необходимо, чтобы преимущества в сравнении с привычными решениями для застройщика и клиента были очевидны. На данный момент внедрение любых инноваций затрудняет санкционное давление на всю отрасль в части доступа к технологиям и материалам. Пока модульное строительство в текущих проектах используется в очень ограниченном виде, например, в виде готовых сантехнических модулей, поскольку эта технология не имеет устойчивой производственной базы в натуральном виде. В большей степени эта технология присутствует в сфере частного домостроения и при строительстве технический сооружений различного назначения», — отмечает он. Называет Александр и препятствия для развития технологии: «Во-первых, полное отсутствие материальной базы и, по сути, необходимость создания ее с нуля. Во-вторых, сложности формирования бесперебойных цепочек поставок. В-третьих, вызывает вопросы транспортировка готовых модулей в условиях мегаполисов, так как она связана с огромными затратами, а зачастую вообще невозможна. Кроме того, вся технологичность данного продукта может быть «разрушена» неквалифицированным человеческим фактором при производстве работ на строительной площадке».
Модуль строит Россию…
…и не только: поговорим о географии реализованных проектов в нашей стране и за рубежом.
«Одним из первых воплощенных в жизнь проектов модульного строительства в нашей стране стала гостиница в особой экономической зоне «Ступино Квадрат». Здание построено в 2018 году по prefab-технологии. Сначала сборку гостиницы сымитировали на производстве, а затем смонтировали модули на строительной площадке. Процесс занял всего несколько дней. Больше времени ушло на отделочные работы и благоустройство территории. Построенная гостиница стала наглядным образцом быстровозводимого модульного здания, соответствующего современным требованиям по тепло- и шумоизоляции, пожарной безопасности и экологичности. С тех пор модульное строительство в России пока так и не стало массовым, но все же приобрело большее распространение. Задолго до крупногабаритных модулей в российской строительной отрасли начали использовать легковесные блок-модули. Они применяются для возведения временных сооружений таких, как вахтовые поселки и строительные городки. Но в капитальное строительство в России данная технология так и не оказалась внедрена, хотя развита за рубежом», — констатирует Дмитрий Голев. И приводит в пример группу Knauf, которая в 2019 году открыла завод по производству строительных модулей и панелей в подмосковном Красногорске, а до этого — экспериментальную сборочную линию в Новомосковске Тульской области. «В текущей политической обстановке заимствовать западные решения затруднительно. Стоит отметить, что передовыми технологиями в этой области располагают, например, Китай и Малайзия, с которыми Россия продолжает сотрудничество, так что справляться исключительно своими силами не придется. КНР особенно преуспела в модульном строительстве. Так, китайская компания Broad Sustainable Buildings построила 57-этажный небоскреб за 19 дней по «технологии LEGO», — отмечает Дмитрий.
Среди отечественных лидеров в области строительства многоквартирных модульных домов на данный момент эксперты выделяют Группу компаний «МонАрх». «Возможно, в скором будущем конкуренцию ей составят другие крупные девелоперы. Небольшие модульные дома на деревянном каркасе выпускают компании Minidom (Новая Москва) и TIMATALO (Санкт-Петербург). Московская фирма «Металлфорс» варит металлические каркасы для тех, кто собирает себе жилье и офисы самостоятельно», — приводит и другие примеры Надежда Коркка. Также она отмечает, что оригинальные проекты модульного строительства нередко встречаются в индивидуальном малоэтажном строительстве.
Михаил Гец подтверждает, что география проектов Knauf Prefab Construction достаточно обширна: Ленинградская, Московская, Оренбургская, Астраханская, Калининградская, Тульская области, Краснодарский край, Чукотка.
К новоселью готовы?
По мнению замглавы Минстроя Дмитрия Волкова, к 2030 году около четверти жилья в России может возводиться по модульной технологии. Перспективной ее считают и специалисты Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы. Столичные власти задумываются о применении технологии в рамках программы реновации. Возможность этого комментирует Валерий Теличенко: «Что касается применения данной технологии при реализации программы реновации, то предварительно нужно провести экспериментальную апробацию реновационных зданий. Немаловажным здесь также является факт доставки на стройплощадку негабаритных крупных блоков и модулей, которые сложно транспортировать в таком мегаполисе, как Москва».
Дмитрий Голев делает ставку на то, что в скором времени немало многоквартирных модульных домов может появиться в Новой Москве, и связывает это с планами застройщика «МонАрх», развивающего собственное крупное производство. Рассматривает эксперт и перспективу применения этой технологии в ИЖС. «В этом году в России заговорили о планах массового строительства типовых малоэтажных поселков, координируемых федеральным проектным центром. Инициатива получила положительное заключение комиссии по вопросам ИЖС общественного совета при Минстрое. Пилотные проекты комплексной малоэтажной застройки должны запустить сразу в 14-ти регионах.
И во всех случаях ожидается использование технологий модульного строительства, которые позволят оптимизировать издержки застройщиков и сделать дома доступнее. Сейчас в РФ много людей, стоящих в очереди на получение квартиры от государства. Проблема может усугубиться при принятии законопроекта о предоставлении жилья мобилизованным вне очереди. Также на ситуацию влияет приток беженцев с новоприсоединенных территорий. Для решения проблемы государству целесообразно не только прибегать к выкупу квартир у девелоперов, но и развивать строительство модульных домов, что дополнительно поспособствует развитию стройиндустрии», — предлагает свой сценарий эксперт.
В свою очередь Михаил Гец приводит примеры недавнего времени: «Можно вспомнить строительство быстровозводимых медицинских комплексов во время пандемии COVID-19. Здесь особенно пригодилось одно из главных преимуществ модульной технологии — строительство в сжатые сроки. Компания Knauf Prefab Construction возводила корпуса медицинских центров на территории Парка «Патриот», в Купавне, Раменском». Также Михаил считает, что модульное строительство способствует расширению туристического сектора в части гостиничной инфраструктуры: «В этом году Правительство выделило четыре миллиарда рублей на создание быстровозводимых гостиниц в 19-ти регионах. Наша компания также приняла участие в реализации программы в Тульской области и Балашихе».
«Модульное домостроение сегодня очень востребовано в климатически сложных и удаленных регионах, где трудно, а порой просто невозможно развернуть «классическое» строительство. Это, а также необходимость быстрого возведения объектов, требования по повышению качества и снижению стоимости работ и должны подталкивать государство и бизнес к модульной идеологии — переносу большей части строительных процессов в заводские условия», — отмечает зампредседателя комитета по строительству и ЖКХ Московской ассоциации предпринимателей, председатель совета федерального строительного объединения «Наш Дом» Антон Скирда.
Примеры применения технологии приводит и Татьяна Карягина: «Промышленное строительство, частное домостроение, мини-отели, гостиницы. Восстановление новых территорий РФ. Как раз в городе Мариуполь сейчас наблюдается активная застройка блочными домами. Сама технология более востребована в труднодоступных регионах. Например, на Чукотке сейчас также возводят ряд блочных домов из металлокаркаса».
На пути к архитектурным шедеврам
О том, как влияет на свободу проектирования использование модульных конструкций и не приведет ли модульность к архитектурному единообразию, рассуждают наши эксперты.
Модульность — не синоним однообразия, считает коммерческий директор Optima Development. По его мнению, за счет возможности по-разному располагать модули и разнообразия фасадов достигается широкая вариативность планировок. «Заблуждение, что модульные дома непременно походят на безликие коробки. Лучшие проекты достойны звания архитектурных шедевров. Более того, морально устаревшие здания могут быть обновлены за счет надстройки с применением блоков. При оформлении фасада и помещений модульного дома можно использовать натуральный камень и древесину, что сделает его еще краше. Отделочные материалы подбираются таким образом, чтобы конструкция получилась безопасной, устойчивой к воздействию влаги, ультрафиолета, перепадов температуры», — резюмирует Дмитрий Голев.
Поддерживает дискуссию Александр Леушин: «Что касается риска лишиться вариативности в архитектурных решениях, то традиционные технологии строительства тоже не блещут разнообразием. А при разработке типологических решений модульного строительства вполне возможно удовлетворить большую часть запросов рынка. Выбор отделки даст возможность некой кастомизации».
Директор Knauf Prefab Construction считает, что модульное строительство позволяет архитекторам реализовывать различные планировки и решения. Поэтому применение модулей не приведет к единообразию. По его словам, на примере гостиничной инфраструктуры видно, что использование модулей только увеличило разнообразие решений по планировке и отделке объектов.
Вариативность возможна, если модули будут разработаны с унифицированным назначением, убеждена Татьяна Карягина. «Например, кухня-гостиная, она же спальня + санузел. Это необходимо отразить в размерной сетке и закладных под воду, канализацию, электрические розетки. В целом, конечно, модульное производство проигрывает в вариативности по сравнению с индивидуальными проектами. Но если углубиться в сам процесс проектирования, то можно заметить, что дома одного класса так или иначе похожи между собой. Поэтому в границах одного экономического сегмента вариативность модулей достаточна. Планировка очень четко фиксирована. Необходимо закладывать определённую гибкость. Например, модели окон и простенков должны быть взаимозаменяемыми», — приводит примеры эксперт.
Взлетит – не взлетит, или Лекарство от стресса
Свой разбор «полетов» дает Владимир Лозенко: «На мой взгляд, ни санкции, ни другие новые вызовы не повлияли на рост этого бизнеса. Крупный бизнес и девелоперы обращают внимание на создание таких заводов только по причине сделать в строительном сегменте что-то отличное от существующего, чтобы иметь конкурентные преимущества. Так как реальная стройка всегда (хоть и не каждый в этом признается) расходится с тем, что запланировано в проекте. Отчасти именно по этой причине появляются подобные способы возведения зданий. Таким образом есть надежда, что переход на модульное строительство позволит уменьшить количество стресса и суеты, ведь заводские процессы и контролировать проще. Видят такую ситуацию и за рубежом. Сейчас большая доля всего мирового строительства отведена именно модульной технологии. Но наши строители забывают, что в других странах стройка придерживается множества регламентов… В итоге цена модульного строительства на фоне обычного выходит и не такой же высокой. Но в РФ факты таковы: покупать модульные здания для девелопера не имеет никакого смысла — это дорого. Пока в России есть недорогая рабочая сила, эта технология не «взлетит». Имеет смысл делать это, если только сам являешься изготовителем и строителем-девелопером в одном лице. Так как очень важно иметь возможность возводить подобные здания в сложных для строительства участках или зонах, где подобное строительство уместно из-за своей некапитальности. Тут эта программа имеет смысл, но в формате готового бизнеса, а не объекта на продажу. Мы сами постоянно возводим модульные здания панельного типа и применяем эту технологию из-за возможности строить эти здания как некапитальные. Но большую часть процессов мы выполняем на площадке. Логистика существенно удорожает процесс поставки зданий в готовых блоках. И это никогда не будет дешевле работы на площадке до тех пор, пока в России сохраняются низкие зарплаты. Это основной фактор, который будет мешать развиваться технологии подобного формата».
Перспективы у отрасли всегда были и будут благоприятные, считает Татьяна Карягина. И видит их, например, в реализации государственной программы расселения ветхого и аварийного жилья, объем которого с каждым годом лишь увеличивается. Дома стремительно ветшают, и, как считает эксперт, модульное производство могло бы помочь государству справиться с ликвидацией непригодного для жизни жилья. «Санкционное давление, безусловно, сказалось. В частности, оно коснулось поставок оборудования и станков для формования панелей. Традиционно самыми популярными являются немецкие и итальянские станки. Поставки прекратились, а Россия таких не производит», — считает она. Хотя, по мнению эксперта, главная сложность в том, что девелоперы готовы к модулям, а вот сами потребители — нет.
«Для девелоперов коммерческого эконом-класса очевидны плюсы: масштабирование, прибыль, роботизация производства, исключение человеческого фактора, в том числе, и из процесса продажи. Потребитель же в условиях конкуренции и рынка хочет получать продукт и сервисы с учетом его индивидуальных потребностей. Девелоперам необходимо запустить маркетинговые процессы, чтобы привить покупателю желание покупать квартиры в модульных многоквартирных домах», — дает рекомендации эксперт.
