Назад
Как молодежь квартирный вопрос решает
10 июня 2022
552

Как молодежь квартирный вопрос решает

Старый, как мир, вопрос: легко ли быть молодым? В этом же ряду и решение квартирного вопроса. Попробуем объединить их и вместе с широким кругом экспертов поискать ответы.

Статистика свидетельствует: покупатель квадратных метров молодеет год от года. Этому тренду способствовали и определенные меры поддержки молодой семьи, как, например, конкретный и до недавнего времени относительно доступный инструмент — ипотека. В свою очередь, многие застройщики внимательны к запросам покупателей нового времени. Об этом мы поговорим более подробно, но начнем с истории.


Одиноким предоставляется общежитие, семейным — МЖК

Она берет начало еще с советских времен, когда у молодого человека после обучения в вузе или техникуме появлялась перспектива сменить койку в студенческом общежитии на место в заводском или фабричном. У холостяков вариант, как правило, был один: все так же делить комнату с такими же одиночками — им в СССР отдельное жилье, за редким исключением, не полагалось. Справив свадьбу, молодая ячейка общества становилась на очередь на жилье, и его можно было ждать годами, если, конечно, родители, дедушки-бабушки не были политэлитой или академиками.

mjk4.jpg

Принципиально новую схему решения квартирного вопроса в 1968 году предложили молодые ученые из подмосковного города Калининграда (ныне — Королёв). Идея состояла в том, чтобы построить не просто многоквартирный дом, а жилье, где будет воплощен по-настоящему новый образ жизни. Где у каждого будет отдельное жилье, но с большим количеством, так сказать, коллективных функций. В молодежном жилищном комплексе (МЖК — такое название получил проект) были предусмот­рены помещения для вечернего детского сада и яслей, продленки для школьников, зал семейных торжеств, спортивный уголок, библиотека и многое другое. Предполагалось, что всем этим смогут пользоваться жители дома и существовать эти сервисы будут также за счет самих жителей. В 1971 году первый в нашей стране МЖК был заложен, и его строительство началось силами молодых ученых и рабочих. Спустя пять лет в доме, похожем на раскрытую книгу, широко отметили новоселье.

Так, в Советском Союзе родился и был успешно протестирован социально-­экономический эксперимент по строительству для молодежи и силами самих молодых жилья. Это движение в стране получило отклик и просуществовало в 1971-1991 годах. Воодушевленная успехом Калининграда (Королёва), молодежь в Новосибирске, Томске, Ленинграде, Набережных Челнах, Риге, Таллине, Новокузнецке и других городах организовывала конференции и обсуждала опыт. Проект молодежного «города в городе» успешно реализовали и в Свердловске. «Эмжэковцы», куда вошли члены стройотрядов Уральского научного центра (УНЦ) и Уральского политехнического института (УПИ), получили поддержку властей. Борис Ельцин, тогда еще в статусе первого секретаря Свердловского обкома КПСС, активно поддержал инициативу группы молодых ученых и инженеров. Как утверждают источники, впоследствии именно информационная поддержка Бориса Николаевича сделала Свердловский МЖК образцом для подражания: сюда съезжались делегации строителей и инженеров со всей страны, свердловский проект обсуждали на конференциях и съездах, его пытались взять как образец для подражания и другие территории страны.

 

Тренды диктует молодежь, или Кого считать молодым

Возвращаемся в нашу реальность. Для начала давайте определимся, кого же сегодня считать молодым. С точки зрения российской статистики, молодыми людьми считаются граждане до 35 лет (ранее — до 30 лет). Теперь посмотрим на проекты, которые предлагают этой категории граждан застройщики.

— Мы специализируемся на строительстве инновационных жилых кластеров (ИЖК). Суть этих проектов в том, что мы объединяем на одной территории жилую застройку, образовательную, спортивную и культурную инфраструктуру и при этом стараемся поместить ИЖК в максимально экологичную среду. Например, в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District жилье ориентировано в основном на молодежь — у нас есть небольшие студии около 20-30 квадратных метров, а также квартиры для молодых пар и семей с детьми. Образовательная инфраструктура включает школу и детский сад, а также дополнительные площадки для получения актуальной профессии. Мы создадим культурно-выставочные площадки, в том числе и под открытым небом. Рядом с комплексом — 14 гектаров парковых зон со стадионом, беговыми маршрутами, спортивными площадками, — рассказывает Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). Вся инфраструктура ИЖК отвечает запросу молодежи: здесь можно жить, создавать семьи, растить детей и развиваться самому. Собственно, значительная доля клиентов компании — это как раз молодые люди до 35 лет, и в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District их доля составляет 60% от общего числа клиентов.

Одинокие молодые люди часто приобретают студии или небольшие однокомнатные квартиры. Вообще для молодежи появление малогабаритных форматов жилья стало открытием, потому что многим на начальной стадии карьеры не нужно дорогое и большое жилье. Более доступные студии могут быть временным вариантом, пока молодой человек определяется, чем он будет заниматься, где жить, когда создавать семью. Впоследствии такое малогабаритное жилье легко продать или сдать в аренду. Для молодых семей удобны евроформаты — то есть квартиры с большими спальнями и объединенной кухней-гостиной. В таких квартирах легче вести быт молодой семье, но при этом проще организовать личное пространство для детей и родителей.

Молодой покупатель ориентирован на новый фонд, считает руководитель проектного бюро АртПро Дмитрий Анпилогов. По его словам, запросы молодежи начали менять не только сервисную часть покупки квартиры (процесс), но и архитектуру ЖК. Среди основных критериев он выделяет: европланировки как приоритет (общее пространство и необходимое количество спален, желательно наличие гардеробной), панорамные окна и максимум света и остекления, двор без автомобилей или закрытая территория, наличие инфраструктуры пешей доступности и зон для досуга и отдыха.

На первичном рынке недвижимости Петербурга существенную долю покупателей, около 35-40%, составляют молодые люди. По оценке Анастасии Иващенко, директора по продажам Hansa Group, в проектах комфорт-класса доля таких клиентов будет больше. Чем выше класс недвижимости, тем выше и возраст покупателей.

— Например, в нашем проекте бизнес-класса «Аура» доля клиентов в возрасте 30-35 лет составляет 27%, 35-40 лет — 17%, менее 30 лет — единичные случаи. В планировках часто отдают предпочтение европейскому формату и функциональности. Например, в клубном доме «Аура» в Петербурге молодое поколение выбирает однокомнатные или двухкомнатные квартиры, метражом от 44 до 70 квадратных метров. Наиболее востребованные опции — это квартиры с объединенной кухней-гостиной от 20 квадратных метров и уютными спальнями, одну из которых можно сделать рабочим кабинетом. Стоит также отметить, что большинство молодых людей много времени проводят за пределами дома — предпочитают встречаться с друзьями не в квартире, а в кафе или лаунж-зоне. Иногда именно по этой причине они выбирают квартиру рациональной планировки, где гостевая зона объединена с кухней, а спальня небольшая. Также у этой категории покупателей есть запрос на отделку, чтобы сразу въехать в новую квартиру и не тратить дополнительные деньги на ремонт, — рассказывает Анастасия. — Чем выше класс недвижимости, тем более важны для молодежи локация и окружение. Но с учетом мобильности покупателей до 35 лет они готовы рассматривать объекты не только в центральных локациях Петербурга, но и в более удаленных районах. Эта аудитория ценит настоящий комфорт и уходит от понятия «престижно, но неудобно». Молодым покупателям важно приобрести не просто отдельно взятую квартиру, но еще и определенную среду, соответствующую их образу жизни.

6ac561bf9c.jpg

Одной из важных черт современной молодежи является ее динамичность. Ей нужны свобода, удобство передвижений и развитая инфраструктура как на территории ЖК, так и в непосредственной близости. По словам Надежды Барачиной, генерального директора СК «Неометрия» инвестиционной компании Alias Group, именно поэтому застройщики, в том числе и СК «Неометрия», на территории жилых комплексов организуют специальные зоны для прогулок и занятий спортом, места для выгула животных, открывают небольшие уютные кафе, создают освещение для прогулок в вечернее время.

— Для современной молодежи очень актуально заниматься спортом, вести активный, здоровый образ жизни, она стараются находить полезное для себя быстро и незатратно. Для этого территории жилых комплексов проектируются по принципу «город в городе». Строятся продвинутые спортивные площадки под разные возрастные категории или полноценные фитнес-центры. На первых этажах создается вся необходимая инфраструктура (аптеки, магазины, салоны красоты), в лобби реализуются дизайнерские решения для организации деловых встреч или мест, где можно просто посидеть с кофе и ноутбуком. В некоторых ЖК организуются коворкинги для тех, кто работает удаленно. Желательно, чтобы социальная инфраструктура была максимально развита на территории ЖК или рядом. К примеру, как в нашем проекте ЖК «Фрукты» на первой в России федеральной территории «Сириус» (Сочи) — наукограде, где все ориентировано на инновационное развитие территории. Также молодежь рассматривает проекты, расположенные недалеко от их места учебы или работы, центра города, популярных развлекательных локаций и арт-пространств, — подтверждает эксперт.

 

«Квадраты» для молодых в Москве и регионах

Давайте разберемся, есть ли в Москве (или в целом на российском рынке) проекты, ориентированные исключительно на молодежную аудиторию.

С точки зрения концепции таких проектов на столичном рынке не так много. В качестве самого известного примера эксперты приводят AFI Tower — первый в России коливинг-небоскреб, ориентированный на покупателей в возрасте до 30-35 лет.

— Возможен и другой подход, когда к проектам для молодежной аудитории относятся ЖК с относительно низкими ценами. Это не только массовые новостройки (в том числе расположенные в ТиНАО), но и апарт-комплексы, представляющие собой редевелопмент построенных в советские годы зданий. Например, МФК «КларНет» расположен в районе Коптево, недалеко от сразу четырех крупных вузов, — приводит пример управляющий партнер компании «Метриум».

01_00003.jpg

Рынок регионов и Москвы существенно отличается по выбору первого жилья, считает Дмитрий Анпилогов. Из-за высокой стоимости квадратного метра молодежь предпочитает варианты с небольшой площадью, это студии и однокомнатные квартиры. В регионах же более популярны двухкомнатные квартиры.

И отдельный предмет для разговора — дефицит в России студенческого жилья в его современном понимании.

— В Европе и США это фактически отдельный сегмент коммерческой недвижимости, ориентированный на аренду совсем молодыми людьми (от 18 до 23-25 лет), которые хотят жить в центре, рядом с университетами, но иметь доступ ко всей нужной им инфраструктуре: библиотечно-информационным центрам, коворкингам, спортзалам и т.п. Такие проекты очень доходны, но в России пока не нашли массового спроса по разным причинам. С одной стороны, у вузов есть большой советский фонд общежитий, которые хотя и устарели морально и физически, но основную функцию (жилую) выполняют. С другой стороны, платежеспособность российских студентов невысокая, поэтому едва ли дорогие арендные апартаменты будут основной их массе доступны, — отмечает Владимир Щекин.

Доли тех или иных возрастных групп в структуре сделок, в том числе и в разных регионах, отличаются в зависимости от периода, за который рассматриваются совершенные сделки. Вместе с тем, именно возрастная категория 18-25 лет имеет не очень большую, но стабильную долю.

— По сделкам в СК «Неометрия» с начала 2021 года она составляет 4,3%. За последние полтора года среди наших проектов особым спросом у молодежи пользуются ЖК «Вместе» и «Первый», расположенные в Ростове-на-Дону. В них есть все, что ценит молодежь. К примеру, в проекте «Вместе» есть консьерж-сервис, который позволяет не тратить время на рутинные задачи. В ЖК «Первый» также есть все необходимое для комфорта и активной жизни: развитая инфраструктура, благоустроенный и безопасный двор с множеством площадок для занятий спортом и отдыха, удобные планировки. Скоро рядом с жилым комплексом появится парк «Первая миля» — самый крупный линейный парк в Европе, — говорит генеральный директор СК «Неометрия».

Региональную повестку на примере Петербурга продолжает Анастасия Иващенко: «Молодой покупатель часто приходит из регионов. Так, в клубном доме «Аура» доля региональных покупателей составляет около 30%. В основном это представители северных регионов и Сибири, однако есть клиенты и из Казахстана, и из Южного федерального округа. В последнее время увеличивается интерес со стороны Москвы. Около 10% молодой аудитории работает в IT-сфере».

fa87ef192374b8e22a52b6ea07068a64.jpg

 

Жилье для зумера

Среди молодых покупателей востребованы актуальные тренды урбанистики, такие как «пятнадцатиминутный город» и Urban health. Такие клиенты хотят, чтобы их будущее жилье было по максимуму оснащено различными смарт-решениями, причем «умным» должен быть не только сам дом, но и квартал. Немаловажным фактором выступает транспортная доступность, а также близость к основным точкам активности, причем как деловым, так и социальным.

— Миллениал и, тем более, зумер скорее выберет квартиру или апартаменты меньшей площади, но ближе к таким цент­рам, чем просторный вариант на окраине города. Немало молодых покупателей выросли в панельных домах со стандартными дворами, что выработало у них стойкий скепсис к типовым решениям. Поэтому при выборе будущего жилья особое внимание уделяется архитектурной составляющей и концепции благоустройства. Нередко такие клиенты предпочитают те проекты, в разработке которых участвовали крупнейшие российские и зарубежные архитектурные и ландшафтные бюро, — конкретизирует Надежда Коркка.

21794437.jpg

Между тем, доля молодых новоселов в Новой Москве весьма значительна. И объяснение этому вполне логичное.

— Молодежь — это социально активная группа населения. Они живут не столько в квартире или доме, сколько в городе, то есть много времени проводят за пределами четырех стен, поэтому им важно иметь рядом с домом метро. В то же время, конечно, у молодых ограниченные бюджеты, поэтому они часто рассмат­ривают жилье, скажем, в Новой Москве. С этой точки зрения для молодых покупателей жилья настоящим подарком будет открытие Троицкой линии метро в Новой Москве. С одной стороны, здесь доступные и качественные новостройки, а с другой — прямое и скоростное сообщение с центром Москвы. Второе требование — все, нужное для жизни, должно быть в шаговой доступности. Прежде всего, это спортивные и образовательные площадки, потому что спорт и саморазвитие — это то, чем стремятся занять свободное время молодые люди сейчас. Третье — экология. К этим вопросам новое поколение относится, наверное, более чутко, чем предыдущие. Они хотят иметь доступ к парку, реке и другим природным объектам, не отходя далеко от дома. Чистый воздух и вид на лес для них в приоритете, — говорит Владимир Щекин.

Новое поколение рассматривает квартиры с отделкой: как правило, студии (для студентов) или «однушки», квартиры-трансформеры (для молодых специалистов). При этом отделка должна быть адаптивной, чтобы можно было периодически менять что-то под свой вкус. Молодые люди выбирают квартиры из расчета «здесь и сейчас». А присутствие несовершеннолетних покупателей в проектах СК «Неометрия» Надежда Барачина объясняет тем, что родители приобретают недвижимость ребенку на будущее и сразу оформляют ее на него.

Портрет молодого покупателя из Петербурга приводит Анастасия Иващенко. По ее словам, молодой покупатель вырос в цифровой среде, он хорошо ориентируется в потоке информации, внимательно изучает каждое предложение и ему важно иметь выбор из большого количества вариантов. В общении ценит индивидуальный подход и внимание к деталям. Если недвижимость приобретается в новостройке бизнес-класса, то на первое место выходит архитектурный облик дома, актуальные планировки и общая атмосфера проекта, при этом технические особенности менее важны.

 

Коливинг и МЖК — близнецы-братья?

Можно ли коливинги и апартаменты рассматривать как альтернативу советскому эксперименту по строительству МЖК? Здесь мнения разнятся.

— Думаю, что коливинги и апартаменты нельзя назвать преемниками или альтернативой советским экспериментам по строительству МЖК. Если рассмотреть коливинги — модный формат, то его выбирают скорее как временный вариант для проживания. А вот апартаменты получили популярность не только из-за привлекательной цены, но и из-за удачных локаций и инвестиционного потенциала, — приводит точку зрения Дмитрий Анпилогов.

Другая позиция состоит в том, что коливинги и некоторые апарт-комплексы все же можно расценивать как развитие идей МЖК, прежде всего, с точки зрения формирования однородной социальной среды.

— Однако не стоит забывать и про отличия, связанные прежде всего с экономической формацией: так, финансирование строительства МЖК шло за счет предприятий или организованных самими молодыми людьми кооперативов (в позднесоветские годы). Кроме того, молодежь активно участвовала в возведении таких корпусов: будущие жильцы после основной работы нередко трудились на строительстве своих домов. Отмечу, что коливинг продолжает идею «дома-коммуны», популярную в двадцатых-тридцатых годах прошлого века. Она предполагала, что большую часть свободного времени житель будет проводить в общественных пространствах корпуса, а квартира используется, по сути, только для сна. Это нашло отражение и в современных коливингах, где, помимо непосредственно жилых помещений, предусмотрены коворкинги, зоны отдыха, кафе, фитнес-клубы, а также благоустроенные придомовые территории, — отмечает Надежда Коркка.  

14894343310682016_pmg-1350_union-05-amenities-01.jpg

Копировать ссылку
Автор материала: Наталья Черкасова