Итак, главные тренды развития «зеленого» строительства обозначены, а мы узнаем мнение других участников дискуссии, среди которых… искусственный интеллект, и поговорим о том, какие перспективы открывает принятие «зеленого» ГОСТа для многоквартирных домов (МКД).
Актуальность темы подтверждают слова министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина: «Новый национальный стандарт станет одним из инструментов реализации задачи по широкому внедрению передовых «зеленых» технологий строительства, озвученной Президентом Российской Федерации на пленарном заседании Восточного экономического форума. Стоит отметить, что утверждение документа полезно не только с точки зрения принципов устойчивого развития. Также он будет служить одним из ориентиров, который на практике показывает преимущества парадигмы перехода к единой системе управления объектами капитального строительства на всем протяжении жизненного цикла — от обоснования инвестиций до ликвидации объекта».
Анатомия «зеленого» ГОСТа
Единодушие в этом вопросе демонстрируют и наши эксперты. В числе причин популярности этой темы инженер-конструктор столичной проектной организации Диана Фомченкова наряду с экологическим аспектом (что вполне понятно: все большее количество людей осознает, что необходимо бережно относиться к окружающей среде), выделяет и экономический — использование «зеленых» технологий позволяет снизить расходы на энергию, воду и прочие ресурсы. А также благоприятно сказывается на здоровье и комфорте: «зеленое» строительство направлено на создание комфортных и здоровых условий для проживания и работы. Поэтому во многих странах вводятся законы и стандарты, требующие строительства зданий с учетом «зеленых» технологий. Это стимулирует развитие «зеленого» строительства и повышает его популярность.
А мы сместим фокус внимания непосредственно на «зеленый» ГОСТ для МКД. Напомним, документ разработан Минстроем России совместно с ДОМ.РФ с учетом опыта ведущих международных систем LEED, BREEAM, DGNB. Стандарт включает 81 критерий, 16 из которых обязательные для признания здания «зеленым». Минимум включает такие позиции, как энергоэффективность, инфраструктура (в том числе «доступная среда»), озеленение, экологическая безопасность материалов, условия для раздельного сбора отходов и так далее.
К числу наиболее приоритетных критериев для получения «зеленого» сертификата для МКД Олег Дедков, управляющий партнер «Живой Комплекс LES» относит пониженное потребление всех видов ресурсов (тепло, электричество, вода), максимальное использование материалов, полученных путем вторичной переработки или подразумевающих ее возможность, а также длительное сохранение заявленных эксплуатационных качеств до проведения капитального или квазикапитального ремонта (например, ремонта или переутепления фасадов).
Различные элементы оценки эффективности зданий уже используются для маркировки домов, говорит руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева: «Например, ранее строения были разделены по классам энергоэффективности. Сейчас же все категории и критерии, рассматриваемые ранее поодиночке, собраны в единый ГОСТ, броско и привлекательно называемый «зеленым».
Итак, «зеленые» дома обладают рядом ощутимых преимуществ. «Благодаря применению специальных материалов и современных технологий, таким объектам характерна повышенная энергоэффективность, что обеспечивает рациональное использование энергоресурсов. В результате у жильцов снижаются эксплуатационные расходы, в том числе на коммунальные услуги, например, отопление. Кроме этого, в таких домах меньше нагрузка на инфраструктурные сети и реже приходится делать капитальный ремонт, что выступает дополнительным фактором экономии», — подчеркивает Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры», член генерального совета «Деловой России».
Теперь подробнее о ГОСТ Р 70346-2022, который описывает требования к многоквартирным жилым зданиям «зеленого» типа. Настоящий стандарт вводит количественные и качественные характеристики оценки многоквартирных жилых зданий в России по «зеленым» критериям, охватывающим весь жизненный цикл строительного объекта. «Этот ГОСТ актуален и является важным инструментом для всех участников строительства многоквартирных жилых зданий в России», — сообщает детали Диана Фомченкова, отмечая при этом, что достигнуть высоких и качественных параметров позволит повсеместное внедрение BIM-технологий для проектирования и строительства.
Она приводит реальные примеры «зеленого» строительства. В их числе — ЖК «Соколики» в Вологодской области, где основным строительным материалом домов стали панели CLT (сухие перекрестно склеенные деревянные плиты). Получил оценку excellent по стандарту BREEAM ЖК «Европейский» в Тюмени, а знаменитый «Лахта Центр» в Санкт-Петербурге был сертифицирован в соответствии с критериями экологической эффективности в LEED Platinum, что позволило ему стать одним из пяти самых экологичных небоскребов в мире. Вспомним и проект «Сколково» в Москве с уровнем LEED Silver — олицетворение современного дизайна и экологичности.
К истории вопроса отсылает Мария Румянцева: «Вообще термин экологичности в строительстве продвигается уже много лет, только ранее он рассматривался исключительно в сфере загородного жилья. Экопоселки в зеленых зонах манили натуральной первозданностью, безопасными материалами строительства и здоровой атмосферой проживания. Экоповестка в загородной недвижимости хорошо продавалась, да и из Европы наступала волна «зеленой» экономики. Потому экологичность стала рассматриваться применительно к городскому жилью и в России. В первую очередь, не дожидаясь появления стандартов, рекламировать эко-эффективность своего строительства стали маркетологи, продвигающие объекты элитного и премиум-класса. Покупатели новостроек эконом, комфорт и бизнес-класса ориентируются, в первую очередь, на стоимость квадратного метра. И потом, выбирая между аналогичными по цене вариантами, могут обратить внимание на объект из «зеленого списка», рассматривая при этом как стандарты строительства дома, так и окружающую инфраструктуру. И такой подход останется актуальным в период нестабильной экономики и постоянного роста цен на жилье».
Выгодно ли быть зеленым?
Таким образом мы плавно подошли к экономике вопроса, по которому разгораются жаркие споры. Так, управляющий партнер «Живой Комплекс LES» считает, что термин «выгодно» допустимо применить вместо «затратно» только после выработки конкретных механизмов поддержки «зеленого» строительства со стороны государства и профильных госкорпораций. «Пока это только условная маркетинговая привлекательность для нишевых покупателей, а чтобы экоповестка в девелопменте реально заработала, ежегодно в масштабах страны должны возводиться миллионы квадратных метров «зеленого» жилья», — считает Олег Дедков.
На выгоде настаивает Диана Фомченкова, но предупреждает — получить ее сразу не получится: «Строительство «зеленых» зданий может начинаться с небольших дополнительных инвестиций на этапе проектирования, но в долгосрочной перспективе они могут оказаться значительно более выгодными по экономическим показателям, чем обычные здания. Экономия на снижении операционных расходов, высокий престиж и привлекательность для покупателей и инвесторов, ужесточение законодательства в сфере экологичности — это все приводит к потенциальной выгодности развития «зеленого» строительства». Она считает, что принятие «зеленых» ГОСТов будет способствовать повышению качества и безопасности строительства, а также возможности создания более комфортных условий для жизни и работы. Кроме того, это может способствовать увеличению предложения экологически чистого и энергоэффективного жилья, что в свою очередь может привести к снижению и замене старых неэкологичных объектов на новые перспективные здания.
Расходы в «зеленом» строительстве неизбежны, предупреждает директор по продукту проекта «Мой дом онлайн» Алексей Шильников. «Что касается введения нового стандарта, он однозначно повлияет на рост расходов застройщика на сертифицированные материалы, организацию дополнительных опций для развития экологичного быта будущих жильцов, — говорит Алексей и приводит пример, когда экономию все же можно проследить. — Повлечет ли это увеличение стоимости жилья — покажет время и жесткость «зеленого» ГОСТа, а вот коммунальные платежи, в теории, должны быть ниже. Например, благодаря раздельному сбору отходов, дом может экономить на оплате услуг по обращению с ТКО, оплачивая вывоз отходов, согласно фактическому объему, а не рассчитанному исходя из нормативов. Кроме того, благодаря системам энергоэффективности, можно будет экономить на оплате электроэнергии и теплоснабжения».
У российских застройщиков есть все необходимое для возведения «зеленых» домов, и они готовы к этому. «Однако массовая реализация таких проектов возможна в случае увеличения прибыли компаний вследствие маркетингового эффекта, либо же развития мер государственной поддержки, которые сделают такое жилье более доступным. Основная проблема «зеленых» домов — более высокая цена. В среднем застройщику проект обходится на 10-15% дороже обычного, что влечет увеличение итоговой стоимости для покупателя. В текущих непростых экономических условиях, когда многие люди не могут позволить себе собственную недвижимость даже с использованием ипотеки, а Правительство РФ предлагает возродить строительство панельных домов для снижения стоимости жилья, далеко не факт, что направление получит активное развитие. Для большинства покупателей ключевыми факторами являются расположение дома и цена. Экологичность интересует лишь незначительное количество людей, поэтому в сегменте массового и доступного жилья этот фактор не сподвигнет покупателей платить больше», — убежден гендиректор компании «Гебель и партнеры».
Поддерживаем, стимулируем, озеленяем
Для повышения мотивации застройщиков использовать «зеленый» ГОСТ потребуются меры стимулирования и господдержки. Только это и в состоянии воплотить «зеленые» ГОСТы в практику строительства, считает Олег Дедков: «Это и определенные налоговые послабления при производстве и монтаже «зеленых» материалов и конструкций. Но прежде всего механизмом стимулирования могут стать льготы при первичном предоставлении земельных участков под строительство «зеленых» зданий или изменении цели предоставления земельных участков, уже находящихся в распоряжении застройщиков. Причем льготы могут быть выражены как в снижении размера обязательных земельных платежей «зеленых» застройщиков, так и в создании необходимой социальной инфраструктуры для «зеленых» зданий за счет средств бюджета или профильных госкорпораций, таких как ДОМ.РФ и ВЭБ. РФ». Но эксперт обозначает и узкие места: «ГОСТ регламентирует как строить «зеленые» здания, но не дает ответа на вопрос «зачем?» или «почему это выгодно?» Без экономической составляющей это всего лишь форма пожелания или приглашения участников рынка к новым свершениям во благо общественных интересов. Но это и серьезная заявка на качественное изменение подхода к возведению жилья, однако в текущих геополитических и экономических реалиях она требует безусловной господдержки в плане льготирования и субсидирования применения «зеленых» технологий в строительстве. И до официального ГОСТирования многие застройщики использовали элементы экостроительства для повышения привлекательности и продвижения своих объектов, прежде всего в среде высокообеспеченных жителей городов-миллионников».
Застройщики будут заинтересованы в «зеленом» строительстве только тогда, когда финансово почувствуют свою выгоду при возведении и продаже таких домов, считает Мария Румянцева.
«Для этого необходима государственная программа информирования населения о новом ГОСТе, детальное описание его преимуществ во всех СМИ, льготы для строителей и покупателей подобного жилья. Думаем, что в настоящий момент, когда в строительстве есть трудности с получением материалов по старым каналам поставок, и идут постоянные споры о том, кому и какую льготную ипотеку давать, внедрение «зеленого» ГОСТа будет продвигаться медленно», — резюмирует эксперт.
«Зеленые» ГОСТы — абсолютно корректная и эффективная мера поддержки, но как предупреждает Олег Дедков, «дьявол кроется в деталях»: «Необходимо четко понимать критерии «зелености» и преимущества подобных программ относительно классических, как для застройщиков, так и для участников долевого строительства. И понять, за чей счет банкет».
Принятие «зеленого» ГОСТа само по себе уже является стимулированием застройщиков. «Но, как и с электромобилями, возможно внедрение каких-либо льгот со стороны государства для компаний, которые успешно внедряют новые технологии на благо экологии, это безусловно только позитивно скажется на развитии «зеленого» строительства», — говорит Диана Фомченкова.
Как прорастает «зеленое» строительство
Перспективы у зеленого строительства есть. И их больше, чем минусов.
«Проектировщики и архитекторы получат возможность создавать инновационные здания, заточенные под экологию и здоровье людей и использовать новые технологии и материалы для создания устойчивых и экологически чистых зданий. Но необходимо постоянно обучаться новым технологиям и изучать новые материалы. У жильцов появится более здоровая и комфортная жилая среда, и сокращение расходов на коммунальные услуги. Но и ограничение в свободном выборе материалов и технологий, а также более высокие цены на жилье. Девелоперы смогут расширить рынок и создать новые возможности для продажи, привлечения инвесторов и получения высокой прибыли, но появится необходимость больших капиталовложений на подготовку застройки. Снижение эксплуатационных расходов за счет использования более эффективных технологий и создание экологически чистой жилой среды, что повышает качество жизни и привлекает новых жильцов, будет весомым плюсом для эксплуатирующих организаций», — поясняет Диана Фомченкова.
Технический прогресс в строительстве достиг пределов роста, а «зеленая» повестка в проектировании и строительстве — это способ развиваться не вширь, а вглубь, способ придания новых качеств понятным вещам и процессам. Это мнение Олега Дедкова, который отмечает, что плюсы у «зеленого» строительства — красивые и долгосрочные, минусы — объективные и краткосрочные, но на актуальности и общемировой моде сейчас в российском девелопменте далеко не уедешь, надо придумывать материальные мотивации со стороны государственных и муниципальных структур.
Открывает новые возможности для развития «зеленого» строительства в России и Постановление Правительства №373 от 11 марта 2023 года. Согласно этому документу, на строительство энергоэффективного здания класса А и выше можно привлечь льготное финансирование через специальные облигации или займы, это призвано мотивировать отрасль выбирать, в том числе энергоэффективные решения. В документе определены и критерии «зеленого» строительства.
О том, как данная мера поддержит отрасль, говорит Станислав Щеглов, руководитель направления «Энергоэффективность зданий» ТЕХНОНИКОЛЬ: «Для того, чтобы данный норматив заработал в полную силу, требуется более четко прописать процедуру присвоения классов энергоэффективности. В существующей практике органы государственного надзора присваивают их только после окончания строительства, при условии, что здание соответствует установленным критериям. В случае проектного финансирования открытым остается вопрос соответствия данных, заложенных в проекте, и реальных характеристик здания после ввода в эксплуатацию. Также важно выработать единый механизм присвоения классов энергетической эффективности для многоквартирных домов и остальных сооружений. Пока норматив предлагает нам опираться на разные документы, шкала значений в которых различается».
Безусловно, правительственные инициативы в области «зеленого» строительства являются подспорьем для отрасли. Но очень важно, по мнению Станислава Щеглова, чтобы при разработке таких документов учитывались нюансы реализации.
Когда ипотека зеленеть начнет
По мнению участников дискуссии, инициатива банков о выводе на рынок «зеленой» ипотеки может быть отнесена к еще одной мере поддержки.
«Данный продукт способствует развитию экологичного строительства, повышению энергоэффективности жилья и сокращению выбросов парниковых газов. В России «зеленая» ипотека является относительно новым продуктом на рынке кредитования, но уже доказала свою жизнеспособность в других странах, где этот продукт не новинка. Например, в Германии и США процентная ставка по «зеленой» ипотеке может быть на 1-2% ниже, чем по стандартной ипотеке. Таким образом, продукт «зеленой» ипотеки интересен как для клиентов, так и для банков, и его жизнеспособность будет определяться спросом со стороны потенциальных заемщиков», — отмечает Диана Фомченкова.
На мерах финансовой поддержки настаивает и Сергей Гебель, иначе нельзя исключить, что некоторые застройщики не будут перекладывать дополнительные издержки на покупателей и начнут использовать «зеленый» сертификат в качестве репутационного фактора. «Чтобы «зеленое» строительство развивалось и становилось массовым, нужно оказывать поддержку застройщикам, в частности, субсидиями и целевыми займами. Огромное значение имеет востребованность такого жилья на рынке, поэтому его нужно делать более привлекательным, например, с помощью программ «зеленой» ипотеки», — убежден эксперт.
Искусственный интеллект выступает «за»
Поделился своей точкой зрения на вступление в силу ГОСТа по «зеленым» МКД и искусственный интеллект. Исследование провела Александра Чернышёва, архитектор энергоэффективных домов.
«Вступление в силу Государственного стандарта «зеленых» многоквартирных домов в России является значительным и позитивным шагом на пути к устойчивому развитию. Данный стандарт устанавливает обязательные и добровольные критерии для проектирования, строительства, эксплуатации и утилизации «зеленых» многоквартирных домов. Способствуя повышению энергоэффективности, снижению потребления ресурсов и улучшению качества воздуха в помещениях, данный стандарт поможет снизить воздействие зданий на окружающую среду и улучшить здоровье и благополучие жителей.
Что касается актуальности данной инициативы, то для стран становится все более важным переход к устойчивому развитию для решения проблем, связанных с изменением климата и деградацией окружающей среды. Стандарты «зеленого» строительства являются важной частью этого перехода, и внедрение этого стандарта в России — шаг к достижению целей устойчивого развития страны.
В России уже есть несколько примеров применения этого стандарта. Например, парк «Зарядье» в Москве был построен в соответствии с этим стандартом и получил сертификат LEED Gold, который является международно признанным сертификатом «зеленого» строительства. Существуют и текущие проекты, такие как «Умный город» в Казани, который строится в соответствии с требованиями стандарта», — такую оценку дала нейросеть по нашему запросу.
И как резюмировал ИИ, в целом вступление в силу государственного стандарта на «зеленые» многоквартирные дома в России является позитивным событием, которое может способствовать формированию более комфортной жилой среды. Его успешное применение может послужить примером для других стран и регионов в продвижении устойчивого развития строительной отрасли.
