Назад
Пристегните ремни: входим в зону турбулентности
11 августа 2022
3928

Пристегните ремни: входим в зону турбулентности

Многие, кто бывал авиапассажиром, помнят свои ощущения, когда самолет попадает в зону турбулентности. Поначалу страшно. Ждешь поддержки друзей и близких. Судорожно цепляешься за руку соседа по креслу. Хочется найти точку опоры. И, наконец, понимаешь: надо последовать совету бортпроводника — принять меры безопасности, пристегнуть ремни. В условиях турбулентности сегодня приходится развиваться и строительной отрасли, и всему сектору реальной экономики. Столкнувшись с новыми вызовами из-за санкционного давления на нашу страну, российские строители начали искать точку опоры, государство принимать необходимые меры безопасности, точнее — поддержки.

Сегодня с широким кругом экспертов поговорим о том, возможно ли устойчивое развитие отрасли в условиях турбулентности, как девелоперы адаптируются к новым реалиям и импортозамещение — это новые возможности, риски или факторы ограничения? Круг участников дискуссии оказался довольно широким — вопрос вызвал живой отклик.

 

Уточняем терминологию

«Устойчивое развитие» и «импортозамещение» — понятия, стоящие в одном ряду? Начнем с того, как трактуют эти термины участники дискуссии.

«В условиях турбулентности актуальнее не «устойчивое развитие», а отсутствие стагнации и относительная стабильность отрасли. Сейчас, благодаря поддержке правительства, этот вариант весьма вероятен — применительно к жилой недвижимости. Коммерческие объекты, как правило, «выживают» преимущественно своими силами, но помощь на государственном уровне им тоже оказывается», — конкретизирует понятие Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).

ZIL_6915.jpg

О возможности устойчивого развития в непростое время говорит Антон Любин из холдинга AVA Group: «Опыт прошлых лет показывает, что каждый экономический кризис в первые дни и недели не отправляет рынок недвижимости в нокдаун, а вводит его в режим stand by. А далее, при условии эффективных интервенций со стороны государства в части сдерживания роста ставок кредитования строительства и поддержки спроса на недвижимость, отрасль проходит период адаптации к новым условиям и выходит на спокойный устойчивый рост. Именно такой сценарий мы наблюдаем и сейчас, когда после сложных марта и апреля, продажи и строительство постепенно возобновляются».

Еще одну интерпретацию терминологии дает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»: «Речь идет не столько об импортозамещении, сколько о «западозамещении», то есть для определенных областей материалы будут поставлять другие наши партнеры из ближнего и дальнего зарубежья. Ну и, безусловно, значительную часть мы будем производить самостоятельно».

Адаптация: авторские сценарии

С понятиями разобрались. Теперь о том, как видят сценарии развития в новых условиях представители отрасли. Максим Лазовский, владелец компании «Дом Лазовского», убежден: устойчивое развитие строительной отрасли в условиях турбулентности невозможно. Но определенное развитие все же будет происходить, например: появление новых решений в импортозамещении, стандартизация текущих проектов и разработка новых. Однако, следует учесть, что неопределенность приводит к большому количеству ошибок. Оценить любое решение, особенно инновационное, его риски и эффективность крайне тяжело. И для наглядности эксперт проводит параллель с авиаперелетом: здесь, как во время зоны турбулентности в самолете, правильное решение — вовремя схватиться за ремень безопасности.

IMG_7849.jpg

Приняв необходимые меры безопасности, девелоперы адаптируются к новым условиям, оптимизируют ресурсы: штат, маркетинговые расходы, их диверсификацию и перераспределение. Свой сценарий есть и у компании «Дом Лазовского»: «Мы снизили расходы на контекстную рекламу, сделав акцент на работу с досками объявлений «Авито» и «ЦИАН». Также мы проводим акции, предоставляем скидки, чтобы стимулировать спрос. По сравнению с 2021 годом он обвалился до 70% в зависимости от локации. Понимая, что бюджет клиентов не всегда в текущих реалиях неопределенности позволяет купить дом сразу, мы выводим на рынок новые услуги, открываем новые ниши. Например, предлагаем отдельно услугу финансового планирования строительства или управление строительством объекта. Такие услуги доступнее, чем решение «под ключ».

Способы адаптации у всех индивидуальны: кто-то переходит на более дешевые материалы, кто-то — уменьшает метраж продаваемых лотов, а кто-то — отказывается от отделки. «Мы строим жилой культурно-образовательный кластер в Новой Москве — Russian Design District (RDD), и вопрос адаптации для нас остро не стоит, поскольку объект находится в высокой стадии готовности. Напротив — мы намерены сохранять изначально заявленное качество проекта, чтобы соответствовать ожиданиям наших резидентов», — комментирует работу в новых условиях Владимир Щекин.

Своим опытом делится Антон Любин: «Могу сказать, что мы пересмотрели практически все аспекты бизнеса, кроме одного — планов по вводу новых объектов, они остались неизменны, мы не отказались ни от одного нашего проекта. Зато оптимизировали внутренние структуры компании, перераспределив функции и полномочия наших подразделений, увеличили расходы на резервы, усилили взаимодействие с банками по программам субсидированной ипотеки, запустили программы спецпредложений».

Адаптация происходит всеми возможными способами. В их числе, по словам руководителя архитектурного бюро UNKCI Николая Миловидова, и поиск новых поставщиков на территории России, и осваивание азиатских рынков, и выстраивание сложных логистических схем. Идет анализ потенциала производств и качества продукции, налаживание взаимодействия. В большинстве случаев, компании успешно справляются с возникшими сложностями. Трудно не согласиться с экспертом, что все решения требуют ресурсов как временных, так и финансовых.

Оптимистичный сценарий развития в новых условиях дает директор по продажам строительной компании HALLEHOUSE Вячеслав Котлов: «На данный момент застройщики учатся справляться с возникшими проблемами: пробуют использовать существующие аналоги импортных материалов, а также на рынке начинают появляться новые российские материалы. Например, наша компания недавно попробовала использовать отечественные мембраны вместо известного зарубежного бренда, а также полностью перешла с дорогостоящего финского фасадного отделочного материала кликфальц на аналог российского бренда. Есть и проблемы, не у всех материалов есть российские аналоги. Но это только пока. Если производители будут стремиться создавать недостающие качественные материалы, то отрасль ждут позитивные изменения в будущем — стоимость загородного жилья снизится! Позволить себе собственный дом сможет куда больший процент россиян!»

 

Строим на своем, или Реновация подает пример

Действительно, успешные примеры реализация проектов в строительной отрасли, где отечественные продукты уже активно применяются, есть. И тон здесь задает реновация. Как утверждают специалисты компании «Славдом», в проектах реновации высока доля отечественных материалов.

Авторитетное мнение по этому вопросу высказал председатель Общественного штаба по контролю за реализацией Программы реновации, президент НИУ МГСУ Валерий Теличенко: «Если говорить о производстве стройматериалов, то этот вопрос закрыт практически на 95 процентов и даже больше. Например, металл и бетон используются отечественного производства. Из инженерных систем хорошо себя зарекомендовали радиаторы нового поколения, которые производятся в Москве. Они хорошо сохраняют тепло, а благодаря установленным на них терморегуляторам, жители могут сами регулировать температуру в помещении».

ZIL_6143.jpg

Пример из другого сегмента недвижимости приводит Вячеслав Котлов: «Совсем недавно мы сдали проект гостиницы на 17 номеров, где в экстренном порядке пришлось заменять зарубежные отделочные материалы на российские. Гостиница элитная, построена по заказу известных людей. Качество материалов должно было быть на высоте. И российский производитель не подкачал. Отделка гостиницы выглядит ничуть не хуже, нежели мы бы использовали импортные материалы».

Предотвратить сложности с поставками из-за нарушения транспортных связей удалось девелоперу в реализации проектов «Любовь и голуби» и Clementine за счет того, что изначально здесь ориентировались на использование отечественных строительных и отделочных материалов. «Первая волна коронавируса, когда действовали самые жесткие ограничения, подтвердила правильность решения. В ЖК «Любовь и голуби» проектом благоустройства была предусмотрена установка игрового комплекса французского производства. Но из-за введенных ограничений его поставка оказалась невозможна. Мы поменяли его на аналог российского производства, который оказался сопоставим по качеству», — рассказывает Алексей Перлин.

Отечественные продукты уже давно и активно применяются, пока они преобладают в проектах комфорт-класса, подтверждает Дмитрий Железнов. Компания «КОРТРОС» занимается реализацией новостроек различного уровня сразу в нескольких городах России, и ей не привыкать иметь дело с отечественными поставщиками. И, по заверению спикера, качество проектов никак не страдает из-за использования российских материалов, поэтому импортозамещение — это новый тренд, который будет развиваться все более ускоренными темпами.

Переход на российские стройматериалы комментирует и Елена Жучкова, директор Ассоциации «Саморегулируемая организация «Альянс Строителей», вице-президент Общероссийского меж­отраслевого объединения работодателей «Ассоциация «Безопасность и Качество»: «Когда мы говорим о возможности заменить импортные стройматериалы на отечественные, не стоит забывать о двух вещах. Во-первых, о каком типе продукта идет речь. Если, например, о газобетоне, то зависимость от иностранного сырья практически нулевая: вы можете найти завод по его производству даже в небольшой Республике Алтай. Такая же оптимистичная картина видится в сфере полимерных труб, где импорт составляет всего около 7%. А вот с полимерной теплоизоляцией, кровельными ПВХ мембранами и лицевым клинкерным кирпичом дело обстоит куда сложнее — производство этих материалов на 100% зависит от иностранного сырья. Чуть меньше зависит от импорта сырья производство лицевого кирпича ручной формовки — на 85%. Еще в марте профессиональное сообщество заявляло, что доля импорта монтажной пены упала до 40-45%».

Есть и еще один важный аспект, на котором заостряет внимание Елена: скорость замены стройматериалов на отечественные зависит от скорости замены оборудования для их производства, а здесь ситуация куда более критическая. «Прогнозы, повторюсь, делать сложно. По оценке экспертов Саморегулируемой организации «Альянс Строителей», членами которой являются более 1000 компаний, у нас есть максимум два-три года. И если ничего не предпринимать, то уже в 2025-2026 году отрасль почувствует нехватку оборудования», — предостерегает эксперт.

Также в ряду серьезных вопросов — строительная техника. Но, как считает Алексей Перлин, потребности рынка в строительной технике могут быть закрыты как поставками из стран, не присоединившихся к санкциям, так и параллельным импортом. Тем более, недавно Госдума приняла во втором и третьем чтении соответствующий законопроект, ограждающий от ответственности российские компании, которые воспользовались таким механизмом.

sola-le-vitta-kamen-kubiki.jpg

 

Поддержать, нельзя ослабить

Девелоперы делятся мнением о том, какие меры господдержки строительной отрасли оказались наиболее своевременными и действенными. И поскольку они носят комплексный характер, не стоит оценивать их эффективность по отдельности, считает Алексей Перлин. На его взгляд, меры были приняты своевременно и позволили девелоперам сосредоточиться на решении насущных вопросов: налаживании новых партнерских связей, корректировке проектов, пересмотре условий проектного финансирования, и избежать прохождения по кругу бюрократических процедур.

Конкретизирует работу в этом направлении и Дмитрий Железнов: «Пока меры поддержки находятся в стадии активного обсуждения. Минпромторг, например, пересматривает отраслевые планы импортозамещения, которые в 2021-м были пролонгированы до 2024 года. Формируется перечень оборудования, комплектующих изделий, сырья и материалов, производство которых может быть организовано на территории России. Потенциальное производство можно осуществить не менее чем на 210 различных площадках. Кроме того, для ускорения запуска проектов импортозамещения были снижены требования к отношению объема субсидирования к объему реализации инновационной продукции. В ситуации с ограничением поставок особую роль сыграет реализация программы обратного инжиниринга комплектующих. Чтобы облегчить работу девелоперов, в Национальном объединении строителей предложили разработать каталог строительных материалов и оборудования, которые могли бы заменить импортные комплектующие».

Меры господдержки оказались не только своевременными, но и позволили девелоперам оперативно перестроить работу в новых условиях. Это подтверждает Антон Любин: «Быстрое поэтапное снижение ключевой ставки ЦБ и, следовательно, снижение ставки ипотечного кредитования, программы льготной ипотеки и жилищные сертификаты, которые в случае нашей компании здорово поддержали спрос на жилье комфорт-класса. Также, объединив льготную ипотеку с субсидированной, мы предложили нашим клиентам ставки от 0,01 процента».

Возможности, риски или факторы ограничения?

Так как же оценивать взятый отраслью курс на импортозамещение? Вот как это комментирует Алексей Перлин: «Безусловно, это новые возможности. Тем более, поддерживая отечественного производителя, девелопер решает важную социальную задачу, помогая сохранять существующие и создавая новые рабочие места, что особенно актуально в период экономической трансформации».

Свои выводы делает и Дмитрий Железнов: «У меня нет никаких сомнений в том, что процесс импортозамещения необратим, но, конечно, он не будет быстрым и гладким. Тем не менее, девелоперам это подарит новые возможности, а покупатели привыкнут к мысли, что отечественное как минимум не хуже западного».

Видит в этом и риски, и возможности одновременно компания «Славдом». По мнению ее специалистов, импортозамещение на сегодняшний момент — это риски, так как рынок отечественных стройматериалов, в особенности керамической продукции, не готов заместить импорт. Можно сказать, что сейчас открыты все возможности для производителей, чтобы начать производить новинки и интересные «вещи».

Поскольку сейчас импортозамещение проходит в экстренном режиме, застройщики стараются как можно скорее решить проблему дефицита товаров, необходимых для завершения строительства начатых проектов, при этом сохранить уровень и качество итогового продукта. Именно поэтому сейчас это риски и факторы ограничения. Но, как уверен Антон Любин, в перспективе налаженные новые производства внутри страны и новые каналы поставок предоставят девелоперам больше свободы и независимости и, следовательно, возможностей.

Развитие возможно, но его темпы будут снижены — это мнение Николая Миловидова. Так, на рынке отделочных материалов идет бурное перестроение. Ресурсы, которые могли бы идти в рост, направлены в первую очередь на компенсацию возникших провалов.

 

Повышаем рентабельность или считаем убытки?

Со временем импортозамещение повысит рентабельность отрасли и снизит цену строительства, и это логично, считает Вячеслав Котлов и приводит аргументы: «Долгие годы мы закупали материалы за рубежом, не секрет, что даже клееный брус и сухая доска закупалась многими строительными компаниями у иностранных производителей. А ведь сырье было российское. То есть, мы продавали сырье заграницу, там его обрабатывали и продавали нам втридорога. Теперь такого не будет, все придется делать самим, и это прекрасно. Ситуация дает толчок для развития собственного производства, а значит — для развития отрасли. Оперативное развитие даст возможность для создания качественного и при этом доступного жилья — что очень важно для россиян».

Сможет ли переход на отечественную продукцию сказаться на снижении качества девелоперских проектов? Мнение на этот счет приводит Николай Миловидов: «Качество проектов зависит от ответственности лиц, принимающих решения. Кто-то сошлется на кризисное время и согласится на менее достойный материал, а кто-то, наоборот, проработает альтернативные варианты, в которых больше сильных сторон, чем в предыдущем решении. Хочу также отметить, что ряд крупных зарубежных брендов продолжают работать на российский рынок. Европейских поставщиков отделочных материалов, продукцию которых по-прежнему можно приобрести, порядка 60% от всех ранее представленных».

Повышение рентабельности как одну из основных целей импортозамещения рассматривает и Владимир Щекин: «Не думаю, что качество проектов снизится. Сейчас в ряде областей доля иностранного участия существенно превалирует. Это, например, сантехника, инженерия, отделочные материалы. Но я уверен, что вопрос их замещения отечественными аналогами — это просто вопрос времени».

Прогнозы по этому вопросу делает Антон Любин: «В среднесрочной перспективе, скорее, правильнее задаться вопросом, сможет ли импортозамещение сохранить рентабельность отрасли. В июне Владимир Путин подписал закон, легализующий параллельный импорт в страну до конца текущего года. Если стоимость ввозимых таким образом товаров и комплектующих не вырастет существенно за счет транспортных издержек, если российские монополисты не будут завышать цены на востребованные в стройке товары, то рентабельность удастся сохранить».

 

Оптимисты vs пессимистов

Прогнозы на развитие отрасли наши эксперты дают довольно оптимистичные, и вряд ли этот оптимизм можно назвать безосновательным.

«Лично я не вижу больших проблем в импортозамещении, — говорит Владимир Щекин. — Более того, я убежден, что строительная отрасль — это та сфера, куда оно придет быстрее всего. Многие западные производители и импортеры приостановили поставки материалов в Россию — но ведь никто из девелоперов не планирует останавливать строительство. А в проектах массового сегмента доля отечественных материалов вообще является превалирующей. Скажу больше: собственное производство строительных материалов в России набрало обороты уже после кризиса 2008 года. И значительная часть зарубежных материалов без проблем может быть заменена отечественными: последние не уступают по качеству иностранным аналогам».

В том, что значительную часть стройматериалов мы будем производить сами, убежден Дмитрий Железнов. А вот вопрос, как ускорить этот процесс, он относит к разряду риторических. «Нужен целый комплекс мер с государственным участием. Уже заработали, кстати, первые центры импортозамещения, на площадках которых российские компании из различных регионов смогут бесплатно обмениваться информацией о своей продукции, в том числе для госконтрактов. И это очень правильная мера, ведь зачастую предприниматели, которые обслуживают свой локальный рынок, даже не обладают информацией о том, что потребность в их продукции может быть и в соседнем регионе. Центр, агрегирующий такую информацию о поставщиках из большинства регионов России, поможет возместить им нехватку таких компетенций и найти крупного заказчика», — говорит Дмитрий.

Тот факт, что многие технологоемкие комплектующие и материалы перестали импортироваться в Россию, а часть поставок заморожена из-за проблем с нарушением логистических цепочек, заставляет строителей искать замену. Прежде всего, замену ищут у российских поставщиков или в странах, которые пока не ведут санкционную политику в отношении РФ. «Российская экономика плотно интегрировала в мировую экономику, поэтому надо понимать, что иметь в России производство всего, что необходимо, невозможно и с точки зрения рентабельности процесса, и с точки зрения технологических возможностей. Вряд ли можно говорить о том, что в ближайшем будущем строительные компании все материалы и оборудование будут закупать у российских производителей, — поясняет Ольга Ульянова, директор по маркетингу Полис-Групп, Санкт-Петербург. — В тоже время не надо бояться снижения качества ЖК из-за замены материалов. Проекты все проходят экспертизу, имеют проектную документацию, где указаны, каким техническим характеристикам должно обладать то или иное оборудование. Строители ищут аналоги с такими же характеристиками».

Полный переход стройки на отечественные товары не нужен, так считает Антон Любин, объясняя свою позицию следующим: «Альтернативные зарубежные производители и поставщики в странах Азии уже активно выходят на наш рынок. Частично они смогут заменить ушедших с российского рынка производителей и занять свои ниши в нашей строительной отрасли, а остальные «пробелы» со временем заполнит отечественный производитель. Таким образом, производственная сфера найдет свой новый баланс».

Даже будущее премиальных продуктов в секторе коммерческой и жилой недвижимости вряд ли можно поставить под угрозу. Производители отечественных материалов уже научились делать качественные и интересные материалы. Другой вопрос, что их доля достаточно низкая и на всех их может не хватить. Но рынок подстроится, обещают специалисты «Славдома»: будут заранее оформлять предзаказы, производители нарастят объемы. И здесь же довольно оптимистичные прогнозы дает Дмитрий Железнов: «Никакой угрозы премиальному рынку при переходе на отечественные материалы я не вижу: это все равно произойдет. К тому же, цели полного импортозамещения сегодня перед девелоперами никто и не ставит, всегда возможны варианты. Не надо думать, что, к примеру, качественная сантехника или плитка должны быть исключительно итальянскими. Почему не турецкие или китайские? Другое дело, что потребителя тоже придется приучать к мысли, что теперь правят бал иные поставщики. Они не хуже тех, которые ушли с рынка, они просто другие».

ZIL_2184.jpg

Конечно, изменения будут, при столь масштабных событиях невозможно делать «как привыкли». Замещение западных материалов происходит в разной степени успешно. Об этом говорит Николай Миловидов: «Какие-то категории продукции сейчас можно заменить только за счет импортозамещения из дружественных стран. В то же время, ситуация с другими товарами напротив улучшилась. Например, в прошлом году ДСП уходило на экспорт и, соответственно, в России было дефицитным товаром. Сейчас вывоз остановлен, продукция реализуется внутри страны. Как видите, есть и положительные, и отрицательные в первом приближении явления. Но отрасль в любом случае изменяется».

В сфере многоэтажного строительства импортозамещение происходит очень быстро. Это отмечает и Вячеслав Котлов: «Еще в апреле практически все было российским: у нас есть отечественный бетон, газоблоки, утеплители и прочее. В ИЖС дела обстоят сложнее. На данный момент, доля импорта в наших домах — около 40%. Мы тестируем все новинки российского рынка, чтобы побыстрее полностью перейти на отечественные материалы. И уход западных брендов с российского рынка не снизил качество строящихся домов. Он снизил конкуренцию для российских производителей, и достойные малоизвестные бренды получили возможность хорошо заявить о себе. Появляются новые продукты, не уступающие по качеству зарубежным брендам, а бывает, что российские новинки их даже превосходят. Это очень радует, динамика положительная».

Отрасль продолжает развиваться, существенных изменений от импортозамещения ждать сложно. А вот перейти на него полностью возможно, но это потребует времени и финансирования, подводит итог дискуссии владелец строительной компании «Дом Лазовского».   В плане строительных материалов, особенно «общестроя», уже многое сделано.

По словам эксперта, наибольших затрат потребует разработка собственного ПО, и эта работа уже активно ведется под руководством Минцифры. Этой теме мы посвятим отдельную публикацию.

Копировать ссылку
Автор материала: Наталья Черкасова