Назад
Все и сразу: как МФК спасут города
19 апреля 2021
288

Все и сразу: как МФК спасут города

Тренд на многофункциональность появился в коммерческой недвижимости давно — в одном пространстве объединяют офисы, гостиницы, ритейл. Модель показала жизнеспособность, и в последнее время подобный формат реализуют в жилой недвижимости.

За такими проектами будущее: в скором времени города изменятся, считает Амир Идиатулин, генеральный директор и основатель архитектурной студии IND architects. Он и подсказал тему для нашей рубрики. И сегодня вместе с экспертами поговорим о том, насколько перспективна мультиформатная недвижимость, привлекательны ли многофункциональные комплексы для девелоперов и комфортны ли для горожан, готовы ли регионы вслед за Москвой развиваться комплексно и масштабно.

От пещеры до «Москва-Сити»

Для начала немного истории. Если шагнуть вглубь веков, то предпосылки для зарождения мультиформатной недвижимости можно увидеть даже в пещере первобытного человека, где он жил, готовил еду, что-то мастерил и развлекался. Следующий пример из другой эпохи: европейские и российские купцы отстраивали большие дома, в которых жили сами, сдавали квартиры внаем и вели торговлю здесь же, в лавке на первом этаже. Теперь обратимся к XX веку, когда архитектурно-строительные концепции для современных многофункциональных комплексов начали разрабатывать в том числе в немецкой школе искусств «Баухаус». Первый «город в городе» построен в Марселе в 1952 году по проекту Ле Корбюзье.

В 80-е и в 90-е годы в связи с колоссальным ростом мегаполисов по всему миру, застройщики отдают предпочтение строительству многофункциональных жилых комплексов, их начинают массово возводить во многих странах мира. Лидирующие позиции здесь занимают Китай, США, ОАЭ, европейские страны, Сингапур, Япония, Индонезия. Зачастую такие проекты представляют собой большие микрорайоны, а иногда и целые города, где есть вся необходимая инфраструктура непосредственно на их территории.

Одним из первых МФК в России стал «Город столиц», он появился на территории ММДЦ «Москва-Сити». До сих пор этот проект считается одним из самых перспективных, известных и соответствующих мировым стандартам многофункциональных комплексов, где есть жилье (апартаменты), офисы и торгово-развлекательная часть. Сегодня в Москве почти 50 таких комплексов и еще несколько десятков в других крупных городах.

 

Комплексно и масштабно

— Стабильная работа и услуги — факторы, притягивающие людей в города. Сотни тысяч и даже миллионы людей ежегодно переезжают из деревень или небольших городов в мегаполисы в поисках работы, высокой заработной платы и комфортного уровня жизни. К 2050 году в городах будет жить до двух третей населения Земли. Больше жителей — равно больше проблем: возрастет нагрузка на транспорт, усилится неравномерность городских пространств, маргинализация районов, — считает Амир Идиатулин.

В Москве проживает более 12,5 миллиона жителей на площади 2,5 тысячи квадратных километров. При этом столица очень диспропорциональна: в центре города расположено 40% рабочих мест, а живет меньше 10% горожан. Остальные работники приезжают из спальных районов столицы и Подмосковья — в нем живет еще восемь миллионов человек. Театры, рестораны, музеи и даже частично парки расположены также в центре города. Неудивительно, что в час пик на улицах и в общественном транспорте Москвы многолюдно, а на дорогах — пробки.

Рост городов, как показывает история, — эволюционное развитие, и изменить его мы не можем. Но есть способ облегчить, а возможно и снизить нагрузку от последствий притока новых жителей. Организация Объединенных Наций считает, что корень устойчивости городов и комфорта для жителей кроется в полицентричности. Один из способов создать полицентричность — строить многофункциональные комплексы.

 

Функций много — здание одно

Итак, разберемся вместе с экспертами, что такое МФК.

Многофункциональные комплексы (МФК) в отличие от привычных нам жилых комплексов объединяют несколько функций — жилую, офисную, торговую, досуговую. Если нынешние комплексы предлагают жителям квартир несколько магазинов у дома, то МФК обеспечивает разнообразными сервисами и возможностями, значительно повышающими качество жизни.

— Прошлый год в период локдауна показал важность инфраструктуры рядом с домом — магазинов, доставок, парков и скверов, спортивных площадок. Задача архитекторов — планировать МФК так, чтобы жильцам было комфортно и были дополнительные функции, сокращающие время на дорогу до инфраструктурных объектов или вовсе нивелирующие надобность перемещений. Сервисы в комплексах помогают решить рутинные задачи, предоставляют рабочие места — коворкинги или полноценные офисы несколькими этажами ниже или в другом корпусе. Жильцы получают доступ к просторному лобби, которое из границы между публичным и частным становится полноценным пространством с кафе, местами для встреч, ресепшеном и постаматами. На первых этажах расположены рестораны и кафе, работает доставка. Такое взаимодействие позволяет заведениям получить локального клиента. В МФК применяют современные технологии, делающие обитание жильцов устойчивым: раздельный сбор мусора, энергоэффективные технологии, системы очистки и увлажнения воздуха, — говорит Амир Идиатулин,

Синергетический эффект «микса» недвижимости под одной крышей отмечает Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse. Многофункциональные комплексы — один из самых перспективных и сложных форматов коммерческой недвижимости. Резиденты современных МФК могут получить пакет услуг и сервисов в одном месте, что особенно ценно в условиях мегаполиса. Бизнесы, объединенные в рамках МФК, усиливают друг друга, используя синергию как мощный драйвер для развития каждого по отдельности и всего проекта в целом.

 

А поговорить? И не только

Многофункциональные комплексы — это еще и коммуникация.

— Исследования показывают, что несмотря на постоянный рост больших городов, люди все чаще чувствуют замкнутость и одиночество. Особенно это заметно у представителей поколения миллениалов — рожденных с 1981 по 1996 год. Многофункциональные комплексы развивают общественные зоны, где можно познакомиться с соседями, найти общие интересы и даже создать совместный проект. В проектах в США и Европе жители получают доступ к фитнес-залам, теннисным кортам, скалодромам, городским фермам, спа. Россия пока отстает в строительстве многофункциональных комплексов, но уже появились первые примеры. Студия IND architects работает над проектами многофункциональных комплексов. Например, в проекте «Большевик» на Ленинградском шоссе объединены жилье, офисы, рядом расположены Музей русского импрессионизма, рестораны и общественные пространства, где проходят выставки и театральные фестивали, приватные зоны для отдыха жильцов. Пандемия показала, что число таких проектов должно и будет расти, — убежден Амир Идиатулин.

meydan-one-dubai_thumb.jpg

При грамотной организации, по мнению Елены Малиновской, многофункциональные комплексы становятся «центром притяжения» всего района, именно они капитализируют среду, создавая рабочие места и сервисы для резидентов и посетителей, а для бизнес-проектов, расположенных в МФК, создают постоянный поток лояльных клиентов.

 

Девелоперы, власть и жители: «за» и «против» МФК

Давайте прежде, чем начнем разбираться, насколько привлекательна мультиформатная недвижимость для девелоперов и комфортна ли для обычных горожан, узнаем о роли архитектора.

— Работая над проектами, архитектору важно быть не только проектировщиком пространств и зданий, но и сценаристом — придумывать, как будет развиваться МФК, какие сильные и слабые стороны у него есть, как избежать будущих проблем и остаться актуальным. В отличие от спального района с одной функцией в многофункциональных комплексах жители будут работать и проводить свободное время, и главная задача — создать социальную активность и предоставить жителям комфорт, — говорит гендиректор и основатель архитектурной студии IND architects. — Многофункциональные комплексы способны снизить маятниковую миграцию внутри города, нагрузку на общественный транспорт, привести к развитию новой инфраструктуры и появлению рабочих мест. Но не нужно забывать, что каждый МФК, несмотря на автономность и самодостаточность, нужно проектировать рядом с транспортными узлами и встраивать в транспортную сеть, чтобы облегчить перемещения по городу и за его пределы.

Теперь более подробно о пользе или?.. Есть мнение, что правильное совмещение нескольких функций в одном объекте выгодно собственнику, поскольку повышает эффективность проекта в целом. Вот как комментирует этот вопрос Надежда Корк­ка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Многофункциональные комплексы совмещают в себе разные форматы недвижимости, что позволяет решать сложные градостроительные задачи. Эти объекты, как правило, возводятся в густонаселенных районах, чтобы увеличить жилой фонд, обогатить инфраструктуру и пополнить бюджет города. Однако, с точки зрения девелоперов, строительство МФК зачастую не выглядит прибыльным делом. С этим связан ключевой недостаток подобных комплексов, заключающийся в размещении на нежилых площадях апартаментов. Таким способом застройщики максимизируют прибыль. Для города это, во-первых, создает дополнительную нагрузку на инфраструктуру, ухудшающую качество жизни в локации, а во-вторых, приводит к недополучению налогов из-за нецелевого использования коммерческой недвижимости.

Надо сказать и о том, что строительство МФК сопряжено с конфликтом интересов. Экспертное мнение свидетельствует о том, что девелоперы заинтересованы в возведении жилья, так как этот формат недвижимости отличается наибольшей доходностью. Власти, напротив, отдают предпочтения коммерческим площадям, потому что арендующие их компании платят налоги в городской бюджет. Это противоборство должно закончиться компромиссом. Застройщикам надо дать возможность заработать, но они в свою очередь должны честно выполнить взятые на себя обязательства. Другими словами, объекты, выполняющие несколько функций, нужны городу, а возведение такой недвижимости может приносить прибыть девелоперам. Что касается горожан, то для них проживание в МФК можно назвать комфортным. Это обусловлено прежде всего доступностью товаров и услуг.

Для девелопера МФК — это диверсификация портфеля недвижимости, считает Елена Малиновская, это возможность обезопасить актив, а также хороший способ привлекать в проекты различных парт­неров, что в итоге капитализирует территорию в целом и дает рост стоимости актива в целом.

— Сегодня многофункциональные комплексы становятся все более популярны как у девелоперов, так и среди активной, трудоспособной и платежеспособной аудитории. Для многих фактор времени стал определяющим: важно не тратить время в пробках, а по возможности после работы отдохнуть в ресторане или позаниматься спортом, а также купить все необходимое в одном месте, — поясняет эксперт.

 

Попадание в цель

Поговорим о потребителях и узнаем экспертное мнение о том, есть ли у мультиформатной недвижимости целевая аудитория.

— Строго определенной целевой аудитории у МФК нет. Можно сказать, что этот формат меньше всего подходит для семей с детьми. Правда, многофункциональные объекты могут возводиться в локациях, обеспеченных инфраструктурой. Такие комплексы ничем не уступают обычным жилым домам. Можно сказать, что мультиформатная недвижимость отвечает запросам молодежи. В первую очередь потому, что эта категория горожан не испытывает нужды в социальных объектах, которыми зачастую обделены МФК. Вдобавок молодых людей, скорее всего, заинтересует изобилие коммерческих объектов, среди которых встречаются увеселительные заведения, — озвучивает мнение Надежда Коркка.

Максим Лазовский, владелец компании «Дом Лазовского», считает, что для девелоперов такая концепция является привлекательной по следующим причинам. Предлагается решение под ключ, а значит, есть больше способов для мотивации клиента. В новых микрорайонах не всегда развитая инфраструктура. МФК же предлагает разные виды услуг. Такая концепция выгодна и городу, так как позволяет решить вопросы с рабочими местами и сферой услуг за счет застройщика. Целевой аудиторией МФК становятся представители бизнеса. Причем во всех сегментах комплекса. Если говорить об офисной и торговой аренде, то это компании сферы услуг. Если говорить про жилой сектор апартаментов, то это те же бизнесмены, но живущие на два города и ищущие альтернативу гостиничному проживанию.

 

Особенная недвижимость

Если вы ищете тишины и уединения, то добиться полной приватности в МФК не всегда легко. Но это не единственная претензия к такому типу недвижимости.

Так, сценарий развития мультиформатной недвижимости Лазовский рассматривает сквозь призму очевидных проблем, которые возникли из-за нерешенности вопроса о статусе апартаментов:

— Говорить о полноценном использовании жилого сектора для постоянного проживания пока преждевременно. Статус апартаментов в МФК имеет ряд особенностей. Так, правила тишины здесь не распространяются. И хотя жилую часть МФК стараются делать отдельно, никто не гарантирует обратного. Постоянная регистрация отсутствует. Соседи меняются постоянно. Нет четких норм, которые распространяются на жилые объекты. Освещение, количество окон — все это не имеет значения в апартаментах.

Он отмечает, что дальнейший путь развития зависит от статуса апартаментов. В любом случае, пандемия закончится, наступит время командировок, туризма, и фиксированный спрос останется. Однако при получении статуса жилья популярность апартаментов возрастет. Но главный вопрос — как изменятся требования к таким объектам? Статусу жилья надо соответствовать.

Разговор об особенностях мультиформатной недвижимости продолжает Елена Малиновская:

— Важно отметить несколько особенностей реализации и управления МФК. Прежде всего — это локация и транспортная доступность комплекса: для реализации подобных проектов важно наличие свободного пятна застройки с хорошей транспортной инфраструктурой. Подобные масштабные проекты могут быть реализованы только за пределами центра города. Второй фактор — грамотная управляющая компания, поскольку в МФК важно продумать пул арендаторов, грамотно зонировать территорию и распределять потоки траффика посетителей.


Поразить масштабом и Москву, и регионы

Востребован ли «микс» разных объектов под одной крышей для регионов, или это история исключительно для столичных мегаполисов? Наши эксперты дают свои сценарии развития МФК в Москве и в целом — в российской практике.

— МФК строятся в больших городах, где есть дефицит строительных площадок. Если населенный пункт не отличается крупными размерами, то возводить в нем объект, совмещающий в себе жилую и коммерческую недвижимость, нецелесообразно. Впрочем, в России много крупных региональных центров, в которых мультиформатная недвижимость может быть востребована. Не исключено, что в ближайшее время практика размещения под одной крышей квартир, офисов и магазинов наберет популярность в российских городах, население которых превышает миллион человек. В Москве такое направление градостроительной политики, как возведение МФК, будет продолжено, — прогнозирует Надежда Коркка. — В настоящее время Государственная Дума разрабатывает законопроект, регулирующий рынок апартаментов. Среди прочего планируется присвоить статус жилья апартаментам, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к квартирам. Если закон будет принят, то коммерческую недвижимость, признанную непригодной для жизни, начнут использовать по прямому назначению. Более того, новые многофункциональные объекты будут полностью соответствовать своим проектам. В таком случае мультиформатная недвижимость будет способствовать развитию Москвы или любого другого крупного российского города.

ALSB7SFYUVFLZB6EWSHQDFHUWY.jpg

Очерчивает географию и Максим Лазовский: МФК распространены в Москве и городах-миллионниках. В регионах перспективы и популярность менее выражены. Там нет такой яркой разницы в цене, как в Москве. Да и потребности в таких решениях меньше.

Способствовать развитию многофункциональных комплексов может тот факт, что комплексное развитие территорий стало приоритетным направлением градостроительной политики властей.

— Новые территории в Москве позволяют девелоперам создавать проекты с учетом лучших мировых практик, комплексно развивая территории, сочетая комфортную жилую среду, рабочие места и всю необходимую социальную инфраструктуру в новых локациях. Разветвленная транспортная инфраструктура позволяет таким проектам сразу стать частью большого города, — поясняет Елена Малиновская и сразу обозначает региональные сценарии развития МФК. — Активное развитие московской агломерации ведет к децентрализации: каждый район развивается самостоятельно, появляются новые локальные центры притяжения деловой и социальной активности. Полагаю, в ближайшем будущем тренд на децентрализацию будет укрепляться: в московском регионе сегодня активно развиваются МФЦ-проекты, появляются новые рабочие места и торгово-досуговые центры. В свою очередь, регионы традиционно повторяют путь Москвы, но с опозданием в несколько лет.

Копировать ссылку
Автор материала: Наталья Федотова